안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당하는 만큼 동시이행항변권을 주장하며 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 없습니다.

2. 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 낙찰자가 대금납부를 한 날로부터 명도이행 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구가 가능합니다.
참고로, 대항력을 갖춘 임차인의 경우 동시이행항변권이 적용되는 만큼 대금납부일이 아닌 배당표가 확정되는 배당기일이 부당이득금반환청구의 기준일이 됩니다.

3. 동시이행항변권에 대한 문제는 앞서 답변드린 바와 같습니다.
다만...이는 법률 상의 내용인 것이고... 현실적인 문제는 말씀하신 바와 같이 동일사건번호로 다수의 물건이 매각 중인 경우 발생하게 됩니다.
동일사건번호로 다수의 물건이 매각진행 중인 경우 특별한 사정과 이유가 존재하지 않는 이상 동시배당 즉, 모든 물건이 낙찰되고 대금납부가 완료된 이후 배당기일이 지정됩니다.
만약, 같은 시점 또는 비슷한 시점에 모두 낙찰이 된다면, 배당기일이 단시간 내에 지정되겠으나, 그렇지 않은 경우에는 대금납부 및 소유권취득일로부터 배당기일 까지 상당한 차이가 발생할 수 있으며...
경매법원에서는 대항력을 갖춘 임차인에 대한 인도명령이 종국인용결정이 이루어졌다 하더라도, 통상 배당기일 이후 인도명령결정정본을 발송하게 되는 것이 실무인 만큼 임차인이 자진명도를 거부할 경우 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 하는데 있어서 인도명령결정정본이 송달되어야 하는 만큼 이로인해 상당한 시일이 소요될 수 있는 것이 가장 큰 현실의 문제입니다.


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1. 대항력 없는 임차인은 동시이행항변권을 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 잔대금을 납부하는 순간부터 부당 점유가 개시되는 것입니다.
2. 대항력 없는 잔대금 납부 이후부터 부당점유에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지불해야 할 의무가 있습니다. 또는 낙찰자는 그렇게 요구할 권리가 있습니다.
대항력이란 상대적인 개념입니다. 전입과 확정일자를 받은 임차인은 후순위 권리자에 대해 대항력이 생긴다는 의미이고, 선순위 근저당 등의 경매실행으로 낙찰받은 낙찰자에게는 대항하지 못합니다.



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