묻지 마 부동산 구매 이야기
지난해, 남북 간의 분위기가 따뜻해질 기미가 보이자, 강원도, 파주 등 북한에 인접에 지역에 대한 소위 “묻지 마 부동산 투자”가 열풍이 불었다. 이 “묻지 마 부동산 투자”는 브로커 혹은 부동산 업자의 말만 믿고 거래를 하는 경우가 대부분인데, 특히 이번 대북 관련 투자 건은 해당 지역에 실제로 가보기가 어렵기 때문에, 정말 현장에 한 번도 가보지 않고 부동산 거래를 하는 경우가 대부분이다.
꼭 이런 경우가 아니더라도, 부동산의 실제 현장에 가보지 않고 부동산을 매수하는 계약을 체결하는 경우는 매우 흔하다. 필자는 수년간 변호사를 하면서 수십억짜리 부동산을 매수하는 데도, 특히 특정 건축을 위한 목적으로 매수하는 때에도 해당 토지를 답사 없이 구매하는 경우를 본 적이 있다.
예를 들어, 토지를 매수하기 위한 계약을 하고 잔금 지급을 위한 대출을 받으러 은행을 갔더니, 실제로는 멸실이 되었지만, 등기부상으로는 건물이 있는 예도 있었다. 부동산 중개인과 매수인 아무도 토지 등기부 등본만 발급받았지, 건물등기부 등본을 발급받을 생각을 하지 않은 것이다. 결국, 그 사건은 해당 건물 자체를 등기상 멸실시키기 전에는 은행 대출이 불가능했다. 이렇게 단순히 인터넷에서 몇 번 클릭만 하면 되는 일을 놓친 것은 중개인의 책임도 매우 크다.
이런 분쟁 사안을 들고 법원에 가면, 판사들은 당연히 당사자들을 이상하게 본다. 도대체 이해를 못 한다. 아니, 사실 당사자의 입장에서 싸워야 할 필자도 이런 식의 “묻지 마 부동산 거래”를 공감하지 못하는데, 판사에게 이해를 바란다는 것은 쉽지 않은 일이다. 그래서 이런 종류의 사건, 첫 번째 변론 기일에 대부분의 재판장은 도대체 상식적으로 이런 거래가 가능하냐는 의문을 표하는 경우가 많다.
사실 “묻지 마 거래”라도, 대부분은 계약 시 특약 사항을 잘 작성하면 계약의 취소가 가능한 경우가 많다. 그런데, 몇십억씩 하는 부동산 거래에도 이런 특약 사항도 제대로 확인하지 않고 진행하는 경우가 많다. 필자는 이런 상황을 많이 보아 왔는데, 일이 터지고 나면 일단 늦다.
특약 사항만 꼼꼼히 작성해도, 큰 분쟁을 피할 수 있었을 계약인데, 당사자의 처지에서는 계약을 취소하지도 못하고, 그대로 유지하자니 크게 손해를 보는 경우가 많다. 부동산의 구입목적은 매우 다양하다. 100명이 부동산을 구입하면 100명이 다른 목적이 있다. 그런 만큼 부동산의 구입에는 특약 사항을 개별적으로 작성하는 것이 매우 중요하다. “표준계약서”로 해결되지 않는 범위가 실제로 너무 넓다.
지금 부동산 매수 계약을 하려 한다면, 내가 부동산을 매수하는 목적, 대출을 받으려는 방법, 토지의 경계 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 대출과 연관이 되어 있는 경우라면, 사전에 은행과 교감이 있어야 한다. 은행의 대출 담당자로부터, 예컨대 이 부동산은 “이런 부분, 현황 경계 등이 확인이 되어야 대출이 실행될 수 있다.”라는 확답을 받아야 한다. 은행의 지점에 따라 단순히 탁상 감정으로 대출을 실행하는 경우도 있지만, 실제 토지의 경계 측량과 감정을 해서 그 토지 내에 다른 법정지상권이 없다는 것까지 확인해야 대출을 실행하는 경우도 있다. 이런 부분을 꼼꼼히 확인하지 않으면, 토지를 매수하고 대출이 되지 않아 낭패를 보는 일이 발생할 수 있다.
부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사
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