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경매관련 문의 드립니다
등록자 parknd** 등록일 2018.04.17 17:14 조회 1010
오늘 수원지법에서 낙찰된 경매물건입니다
2017타경29674물건인데 어제 195,800,000원에 낙찰되었더라구요

이 물건은 대항력있는 임차인이 있어서 임차보증금 127,000,000원을 떠안을 각오를 하고 입찰해야 되는물건이 맞나요?? 외형상 봤을때요~~~

그러면 결론적으로 낙찰자는 195,800,000원+127,000,000=322,800,000원을 떠 안아야 하므로 잘못 낙찰받은 물건이 아닌지요?
너무 궁금해서 질문드립니다
제가 몇번 더 떨어지면 입찰해보려고 생각했던 것입니다 
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ans**   2018.04.17 21:25 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문 자체에 오류가 있다는거...알고계신가요??^^
표면적인 내용이 맞다고 가정한다면 낙찰자의 인수대상이 되겠지만, 임대차가 성립하지 않는 점유자로서 대항력이 성립하지 않는다면 낙찰자의 인수대상이 아니겠지요.
따라서, 표면적인 내용만으로 판단할 수 있는 문제는 아닙니다.

또한, 임차보증금 127,000,000원 은 4차에 걸쳐 증액된 확정일자에 의한 임차보증금입니다만, 증액된 시점에 대한 내용도 매각물건명세서 상에서 확인할 수 없습니다.
즉, 말소기준권리인 2004.03.24 이전 증액된 임차보증금에 대해서만 대항력을 갖추게 되며, 그 이후 증액된 임차보증금은 대항력을 갖추지 못하게 됩니다.

따라서....
해당 임차인이 적법한 임차인으로서 대항력 요건을 갖춘 임차인이라 가정할 경우 라 하더라도 말소기준권리 이전 증액된 임차보증금이 얼마냐에 따라서 낙찰자의 인수대상이 127,000,000원 이하 일 수 도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2018.04.17 21:29 
추가로...

1. 해당 임차인의 권리신고 내용을 보자면...
1차 67,000,000원
2차 77,000,000원
3차 117,000,000원
4차 127,000,000원
총 4번에 걸친 임차보증금의 증액이 있었으며, 임대료 상승으로 인한 어쩌면 당연한 일 일 수도 있기는 하나 1차 임차보증금에 비해 4차 임차보증금은 2배 가량 상승한 상태라는 점...

2. 전입일자는 1998.02.03 으로, 해당 물건의 보존등기 시점과 비슷한 점.
즉, 최초분양시 입주한 임차인 이라고 볼 수 있습니다만...
권리신고서 상 임대차기간은 2004.01.05~ 현재까지 라고 기록되어 있는 점.

위 두가지가 매우 의심스러운 상황인 것은 분명한 사실 입니다.
 
lr72**   2018.04.24 22:37 
안녕하십니까
경매컨설팅 전문업체 삼성공인 정연애입니다 031-375-6151
낙찰가에서 임차보증금을 일부 변제하시고 1998년부터 사셨으니까 1순위 이후로 증액하신 전세금은 못받으실겁니다.
그래도 높은금액으로 낙찰받으신 듯 합니다
 
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