공매Q&A

공매Q&A
	캠코공매재산이란?
	압류재산 국세징수법 및 지방세법 등에 의거 국세, 지방세 및 각종 공과금 등의 체납으로 세무서 또는 지방자치단체 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 징수하기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 재산을 말합니다. KAMCO는 압류재산의 공매대행을 의뢰받아 매각, 배분, 소유권 이전 업무를 수행함으로써 국가 자산의 활용성 제고 및 국세ㆍ지방세 압류재산 공매전담기관으로서의 위상을 강화하고 있습니다. 국유재산 국가가 행정목적을 수행하기 위해 필요로 하여 소유하고 있는 일체의 재산(광의) 및 국가의 부담이나 기부의 채납, 법령 또는 조약에 따라 국가소유로 된 재산(협의)를 말합니다. KAMCO는 국가소유 일반재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 매각이나 임대하는 업무를 수행하고 있습니다. 수탁재산 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 KAMCO에 매각 위임한 부동산과 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과제외 혜택을 받기 위해 KAMCO에 매각 위임한 부동산입니다. KAMCO는 온비드를 통하여 인터넷 공매방법으로 매각하는 업무를 수행하고 있습니다. 유입자산 채권회수 위임된 채권의 정리업무 수행과정이나 금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산이나 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 말합니다. KAMCO는 온비드(위임기관 요청시 신문 등)에 의하여 공고 후 공매 또는 유찰계약 방법으로 일반인에게 다시 매각하는 업무를 수행하고 있습니다.
	공매입찰보증금
	입찰하고자 하는 자는 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰하여야 하고,그 희망 매수가격의 10%이상의 현금 또는 자기앞수표를 보증금으로 제공하여야 하는데, 입금방법이 계좌입금방법으로 입찰서 작성제출시 가상입금계좌가 주어진 경우에는 그 가상계좌로 입금하면 됩다. 이 입찰보증금액은 최고가입찰자가 되면 계약보증금으로 매수금액의 일부가 된다. 즉 대금납부시 매각대금에서 입찰 보증금을 제외한 나머지 금액만 입금하면 되는 것입니다. 그러나 유찰자들은 입찰서 제출시 기재한 환급계좌로 유찰됨과 동시에 환급받게 된다. 참고로 공매는 경매와 달리 공매는 입찰보증금이 희망매수가격의 10%입니다.
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	경매와 공매가 한 물건에 동시에 진행될 경우
	경매와 공매 절차가 동시에 진행될 경우 경매와 공매를 별도의 환가조치로서 한 사람이 동시에 입찰도 가능하며 두 절차 중에서 매각대금을 먼저납부한 자가 소유권을 취득합니다.
	공매입찰시 입찰자격의 제한
	공매의 공정하고 원활한 집행을 확보하기 위하여 국세징수법은 공매참가의 제한제도를 두고 있습니다. 제4조(공매참가자 자격제한) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 입찰에 참가 할 수 없습니다. 다만, 제1호 내지 제3호의 경우에는 그 사실이 있은 후 2년 이 경과되지 아니한 자에 한합니다. 1. 입찰을 하고자 하는 자의 공매참가, 최고가격 입찰자의 결정 또는 매수인의 매수대금 납부를 방해한 사실이 있는 자 2. 공매에 있어 부당하게 가격을 떨어뜨릴 목적으로 담합한 사실이 있는 자 3. 허위명의로 매수 신청한 사실이 있는 자 4. 입찰장소 및 그 주위를 소란하게 한 자와 입찰을 실시하는 담당직원의 직무집행을 방해하는 자 5. 공사가 운영하는 온비드에 의하여 실시하는 공매(이하 ¨인터넷공매¨라 합니다)를 방해하기 위한 목적 등으로 온비드를 정상적으로 작동되지 않게하거나 이와 유사한 행위를 한 자 6. 입찰가격의 유지나 특정인의 입찰을 위해 담합 등 입찰의 자유경쟁을 부당하게 저해하는 불공정 행위를 한 자 7. 업무담당자 등에게 직,간접적으로 뇌물이나 부당한 이익을 제공하는 행위를 한 사실이 있는 자 8. 체납자, 관련공무원 및 공사직원
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	공매대상물건
	부동산, 차량, 불용품, 유가증권, 회원권 등이 공매대상이 되는데 위의 기관 등의 위임을 받은 자산관리공사가 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입자산 등을 공개경쟁하여 처분하는 방법으로 매각, 임대를 경쟁입찰방식이나 수의계약에 의하여 처분하는데 입찰방식에는 현장입찰 또는 인터넷입찰이 있다.
	입찰보증금을 타인명의로 송금할 수 있나요?
	참가자는 온비드 상에서 입찰서 제출이 완료되면 입찰자에게 입찰보증금입금계좌가 부여되어 입찰자는 해당 계좌로 입금만 하면 되고 다른 사람의 이름으로도 가능합니다.
	낙찰 후 잔금납부 전 매각결정 취소
	체납압류재산의 경우 공매에서 낙찰자가 결정되었다하더라도 낙찰자가 매각결정서수령 전에 체납자 또는 제3자가 세금 및 가산금금과 체납분을 완납할 경우 매각결정을 취소하게 됩니다. 낙찰자결정 및 매각결정서 교부 후 공매잔대금납부 전까지는 체납자가 낙찰자 동의를 득해서 입찰보증금은 즉시 낙찰자에게 반환되고 매수자가 동의를 하지 아니하면 체납자는 체납액을 납부하고 싶어도 납부할 수가 없습니다.
	근저당설정 이전에 받은 토지 사용승낙서의 효력
	공매물건의 전 소유자와 임차인간에 체결한 임대차의 효력은 새로운 소유자에게 미치지 않습니다. 또한 전 소유자의 토지사용승낙서 역시 공매를 원인으로 한 소유권취득자에게 미치지 않습니다.
	공매로 낙찰받은 아파트나 상가의 연체관리비
	아파트, 상가 등의 전소유자가 체납한 관리비는 경매와 동일하게 공용부분만 부담하게 됩니다.
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	공매에서의 배당기준일이란?
	공매의 경우 민사집행법에 의한 경매절차에서 등기부상에 경매개시기입 등기하는 방법과 달리 등기부상 공시할 수 있는 방법은 없습니다. 따라서 공매는 최초 공매공고일 이전 세입자로서 배분기일 전까지 권리 신고한 세입자에 한하여 배분합니다
	공유자 우선 매수권 신청방법
	매각결정통지 전까지 공매재산의 공유자가 공매보증금을 제공하고 최고입찰가격과 같은 가격으로 우선 매수하겠다고 신고한 경우 공유자에게 매각결정을 하고 우선 매수 신고한 공유자가 매각대금을 납부하지 아니한 때에는 당초 최고액의 입찰자에게 매각결정을 할 수 있다. 참고로 굥유자우선매수신고가 있는 경우 최고액입찰자는 차순위매수신고인의 지위를 갖는다. 차순위매수신고인지위의 포기는 공유자우선매수신고권자에게 매각결정을 하기 전까지 할 수 있다. 그러나 경매절차에서와 같이 입찰당일 최고가매수신고인이 정해졌을 때에 차순위입찰자 등이 할 수 있는 차순위매수신고제도는 공매에서는 없다.
	최고액입찰자와 유찰자
	공매진행절차에서 최고액입찰자는 매각기일에 최고액으로 응찰한 입찰자이고, 유찰자는 최고액입찰자 이외의 입찰자들이다. 최고액입찰자는 경매절차에서 최고가로 응찰한 입찰자를 최고가 매수신고인이라 부르는 것과 상응하는 내용이다. 이들 모두 매각결정이 확정이 되면 매수인의 지위를 갖게 된다.
	공매에서의 소유권이전절차
	국세징수법 제79조는 동법 시행령이 정하는 바에 따라 세무서장이 대위하여 소유권이전절차를 밟도록 하고 있으므로 세무서장 등은 매각대금을 완납한 매수인이 소유권이전등기청구에 의하여 등기, 등록을 요하는 재산에 대해서 관할등기소 등에 소유권이전 및 매수인이 인수하지 아니한 제권리 등의 말소 등을 촉탁하게 된다. 이 경우 한국자산관리공사가 공매를 대행한 경우라면 자산관리공사가 이러한 절차를 대행하게 된다.
	배분요구철회
	국세징수법상 진행되는 공매에 있어서 배분요구의 종기는 배분계산서 작성 전까지로 할 수 있으나 배분요구종기까지 배분요구철회가 가능하다고 볼 수는 없고 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권취득하기 전까지 가능하다고 보아야 할 것이다. 그러나 이러한 내용 등은 변경되기 전까지 종전의 배분요구철회에 관한 규정이었으나 변경 후 2009년도부터는 배분요구철회를 매각기일 이전까지만 가능하도록 변경되어 2009년 이후 현재에는 임차인의 배분요구철회는 매각기일 이후에는 철회가 불가하고 매각기일 이전까지만 가능하도록 되어 있다.
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	가압류권자, 일반채권자 등의 배당여부
	경매에서는 가압류권자, 강제경매신청자, 집행권원을 가진 일반채권자의 배당은 동순위로 안분배당을 하지만 공매에서는 국세징수법상 진행되는 압류공매절차에서는 가압류권자, 강제경매신청자 등에게 배분하지 않고 배분잉여금이 있으면 체납자에게 반환한다. 그러나 저당권부채권, 확정일자부임차권 등 보다 선순위이거나 동순위인 경우에는 배분참여가 가능하여 후순위저당권부채권자와 동순위로서 안분배분한다.
	배분기준일이란
	체납압류재산공매의 경우 민사집행법에 의한 경매절차에서 등기부상에 경매개시기입 등기하는 방법과 달리 등기부상 공시할 수 있는 방법이 없다. 그리고 경매에서와 같은 배당요구종기일이 없고 국세징수법에서는 배분요구를 배분표 작성 전까지 할 수 있도록 하고 있다. 따라서 공매는 최초 공매공고일 이전 대항요건을 갖춘경우로서 배분표 작성 전까지 권리신고 및 배분요구한 입차인에 한하여 국세징수법에 의거 배분한다. 최초 공매공고일 이전에 대항요건을 갖춘 경우는 소액임차인에 해당되는 경우 소액보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있다.
	공매 공고의 기간
	공매대상의 매각은 공고한 날로부터 10일이 경과한 후에 행한다. 이는 공매일로부터 최소한 10일의 기간을 두어야 한다는 것이고, 이는 불변기간이므로 이를 준수하지 아니하면 위법한 공매처분이 된다. 다만 그 공매재산의 보관에 다액의 비용이 들거나 그 가액을 현저하게 감수할 우려가 있을 때에는 그러하지 아니한다.
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	낙찰자가 없어 계속유찰되는 경우
	공사에서 세금체납으로 인하여 매각되는 압류재산은 최초예정가(감정가)에서 통상 50%까지 입찰을 하게 됩니다. 그러나 50%까지 진행해도 매각되지 않을 경우 실익분석(세금을 거둘 수 있는지 여부)을 하여 잉여가 발생할 경우 또다시 50%에서 재공매 공고하여 75%까지 입찰을 진행하게 됩니다. 또한, 최초가 대비 25%에도 매수자가 없을 경우에는 압류관서에 통보하여 해제처리 하게 됩니다. 해제처리하게 되면 공사에서는 더이상 공매로 진행할 수 없으며, 본 물건은 상황 종료 됩니다. 이후 압류관서에서는 등기부등본에 압류 등기된 상태로 그대로 유지(압류등기 해제불가)됩니다.
	대납기일 연장처리
	캠코공매물건 중 압류재산인 경우 국세징수법에 의하여 처분되는 재산으로써, 낙찰금액이 1천만원 이상인 경우 -> 매각결정일로부터 60일내 완납 1천만원 미만인 경우 -> 매각결정일로부터 7일내 완납하게 되어 있습니다. 만약, 60일 및 7일내 잔대금을 미납하는 경우에는 법최고기한 10일을 추가해 잔대금 기간을 주고 있습니다. 또다시 본 기간에 잔대금을 미납할 경우에는 보증금은 몰수되고, 사건은 종료가 됩니다.
	압류재산의 매각절차 중지 및 취소
	캠코 체납압류재산 공매물건의 경우 체납자 등 이해관계인이 공매에 관계된 세금을 납부하게 되면국세징수법제71조(공매의 중지) 규정에 의거 중지하게 되며, 체납세금의 일부납부, 체납자 등 이해관계인에 대한 송달불능, 이의신청, 심사청구, 소송제기 등의 사유가 발생되어 공매를 취소하게 되는 경우에는 일단 금차 공매는 취소하지만 동취소 사유 해소시 다시 공매에 부찰하게 됩니다.
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	압류재산 낙찰 후 잔대금을 미납한 자가 다음차에 재입찰할 수 있는지?
	캠코 압류재산 낙찰 후 잔대금 미납으로 매각결정취소 후 재공매를 실시할 경우 당초 낙찰자도 재응찰 가능합니다.
	납부최고일 경과 후 매각결정취소와 재공매 실시
	매수인이 납부시한과 납부최고일까지 대금을 납부하지 아니할 때에는 매각결정은 취소하고 새로운 입찰 일자를 정하여 재공고합니다. 매수대금을 납부하지 않아 재공매시 매각예정가격은 낙찰 당시의 매각예정가격으로 합니다. 재공매는 매각결정취소일로부터 보통 1개월 이내에 공고합니다.
	입찰보증금 납부시 유의사항
	납부 마감일시까지 입찰보증금을 납부하지 않는 경우에는 입찰이 무효 처리됩니다. 즉, 보증금납부계좌로 입금되는 시점이 온비드상 입찰마감일시 보다 이전이어야 합니다. 충분한 여유를 두고 입금하시기 바랍니다. '입찰보증금이 1천만원을 초과하는 경우에는 입찰보증금을 입찰마감시간까지 분할하여 납부하실 수 있습니다.(2010.3.30 시행)' 인터넷뱅킹, 폰뱅킹, 타행송금, ATM(365일코너 자동화기기)는 각각 금융기관별 이체시간과 이체한도가 다릅니다. 반드시 이 점을 유의하셔서 보증금을 납부하시기 바랍니다. 창구입금 방식으로 보증금을 납부하는 경우 창구입금은행이 발행한 수표가 아니면 입금이 불가능합니다. (예 : 창구입금하려는 은행 - 신한은행, 수표발행은행 - 신한은행 => 입금 가능 창구입금하여는 은행      - 신한은행, 수표발행은행 - 외환은행 => 입금 불가능)
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	공매집행절차에서 대항력유지존속시한
	매각결정일까지 대항요건을 유지하여야 소액임차보증금을 국세에 우선하여 배분받을 수 있습니다.
	배분이의
	배분내용에 대한 이의가 있는 경우 배분기일에 출석하여 구두로 이의신청을 하고 “배분이의에 대한 안내문”을 제출하여야 하며 배분기일로부터 7일 이내에 “이의신청서나 소제기접수증명원”을 한국자산관리공사에 제출하면 됩니다.
	배분요구철회한 임차인이 새로운 공매절차에서 배분요구 가능여부
	배분요구철회한 임차인은 새로운 공매절차에서 다시 배분을 요구한다하더라도 배분대상에서 제외시킵니다.
	등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간은?
	등기신청서에 첨부하는 농지취득자격증명의 유효기간에 대한 규정은 없으므로 그 발행일로부터 3개월 경과한 경우에도 이를 등기신청서에 첨부할 수 있을 것이나. 다만 경과일수가 오래되어 그 증명력이 의심스러울 때에는 등기관은 최근에 발행된 농지취득자격증명의 제출을 요구할 수도 있습니다.
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