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부동산경매 권리분석이란?

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부동산경매 권리분석이란?
부동산경매 권리분석이란 인수권리부터 시작하여 낙찰가를 산정하기 위한 분석, 그리고 마지막 명도(집비우기)까지의 모든 과정이라 말할 수 있습니다.
경매권리분석   인수권리여부
낙찰 후 인수 여부
명도 저항여부
집비우기
입찰가산정
적절한 입찰가 산정
근거 확보
 
부동산태인이 제공하는 부동산경매 권리분석 서비스
예상배당표/임차인 예상배당표 제공
낙찰자 인수 여부 및 인수금액 분석
매각불허가 여부 판단
경매취하 가능성 분석
대위변제 가능성 분석
인도명령/명도소송 대상 분석
태인 법무팀 특수권리 심층 분석

매매사례정보
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경매법률상담
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예상배당표/임차인 예상배당표 제공

예상배당표  

  • 최저경매가 및 등기부상의 설정금액을 기준으로 작성이 되고 있으므로 입찰금액이 높아지거나 실 채권액이 설정금액보다 적을 경우에는 배당금액의 변경으로 인해 인수여부 및 인수금액 등에 변화가 생길 수 있습니다. 입찰금액 또는 등기부상 채권금액의 수정 및 그에 따른 예상배당표의 재작성은 태인권리분석의 '정보수정후분석' 기능을 이용하시기 바랍니다.

* 입찰가정가 : 1억 624만원 (최저경매가기준) 단위: 만원
권리 권리자 등기/확정일 전입/사업 채권액 채권배당금 미수금 인수여부 비고
합 계 8,741 1억 624 8,429    
법원경비 법 원 - - - 311  0 - -
압류 서울특별시은평구 2016-02-24 - 체납상당액 교부청구액 0 말소 주의사항 보기
임차권 정** 2014-04-14 2014-04-14 1억 1억 0 말소 자동배당요구
경매신청채권자
근저 김** 2014-04-24 - 5,000 312 4,687 말소 말소기준권리
압류 국민건강보험공단(은평지사) 2014-10-28 - - 0 0 말소 주의사항 보기
가압 조** 2014-11-05 - 890 0 890 말소 -
가압 서울보증보험(강서소액신용지원단) 2014-12-29 - 921 0 921 말소 -
가압 하** 2015-01-27 - 1,500 0 1,500 말소 -
소유가등 김** 2015-01-29 - - 0 0 말소 -
가압 채권추심전문엘씨대부 2016-04-26 - 430 0 430 말소 -
강제 정** 2017-08-04 - - 0 0 말소 -
임차인예상배당표
(말소기준권리일 : 2014-04-24, 소액임차기준일 : 2014-04-24, 배당요구종기일 : 2017-10-17)
임차인예상배당표
임차인 선순위대항력 보증금/차임 낙찰자 인수금액 비고
정**

전입 : 2014-04-14 (有)

확정 : 2014-04-14

배당 : 2016-06-15

보증 : 100,000,000원

배당액 : 100,000,000원

미배당 : 0원

인수액 : 없음

임차권등기자

 
태인 법무팀 특수권리 심층 분석
눈엣가시와
태인한마디
  • 본 건은 등기부등본에 소유권가등기가 설정된 물건입니다. 가등기는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있습니다. 등기부상으로는 구별이 쉽지 않지만 집행법원에서는 가등기권리자에게 채권신고를 최고하여 채권계산서를 제출하면 담보가등기로 취급하고, 채권계산서를 제출하지 않으면 소유권이전청구권가등기로 취급합니다. 특히 말소기준권리보다 빠른 선순위 소유권이전청구권가등기는 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수해야 하며, 가등기권자가 본등기를 하게 되면 소유권을 이전한 낙찰자가 해당 소유권을 잃을 수도 있습니다. 결론적으로 등기부에 가등기가 설정된 물건은 선순위가등기권자가 경매신청채권자이거나 권리신고 및 배당요구를 한 경우 또는 후순위가등기를 제외하고는 입찰에 신중을 기하셔야 합니다.
  • 본 건은 경매신청채권자가 법원에 제출한 매각대상 목록에는 없지만 감정평가 시에 현장에서 발견된 ‘제시외’가 포함된 경우입니다. ‘제시외’는 부동산공부 상에 존재하지 않는 것으로서 건물 준공 이후 허가절차 없이 옥탑, 계단, 가추, 창고, 보일러실, 물탱크, 부속사, 데크, 관정 등을 설치 또는 증축하는 경우가 대표적인 사례입니다. 이와 같은 ‘제시외’는 비록 매각대상에 포함된다고 해도 명도과정에서 민원발생으로 인해 해당 ‘제시외’에 대해 건축허가를 받아야 하거나 원상복구명령 또는 이행강제금이 부과될 소지가 있으므로 사전에 관련내용을 상세하게 파악하시기 바랍니다.
주의사항
대법원공고
  • [매각물건명세서]

<등기부상의 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의해 그 효력이 소멸되지 않는 것>

  • 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 임차권등기(2016. 6. 15. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

<비고>

  • 정** : 경매 신청채권자이고, 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2016. 6. 15.임

<비고란>

  • 제시외 판넬조 판넬지붕(발코니 및 보일러실 등) 약 19.08㎡ 포함
  • 본건은 건축-3565(2010. 2. 19)호에 의거 집합건축물대장 전유부에 위반건축물 등재(판넬/유리 설치로 일조권 및 도로사선 저촉)
부동산태인
OR
채권자제보
  • 매각물건명세서상 임차인(정**)은 경매신청채권자이고 주택임차권자로서 대항력이 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 경우이니 주의하시기 바랍니다. [2018.01.23 현재] -부동산태인-
과 거 사 건 2015-2023(서울서부지방법원)
관 련 사 건

  • 서울서부지방법원 2016가단33168 '판결정본'

낙찰자 인수 여부 및 인수금액 분석
예상 배당액 상세 설명 보기
서울특별시은평구
(압류)
총배당액 교부청구액
채권액 정확한 금액은 해당기관에 확인하셔야 합니다. 알고 있다면 수정화면에서 수정해 주십시오.
정**
(임차권)
총배당액 100,000,000원
정**은(는) 배당요구를 했으나 (주택)소액임차인에 해당되지 않아 소액보증금을 배당받을 수 없습니다.
정**은(는) 경매신청채권자이므로 별도의 배당요구가 없더라도 100,000,000원의 보증금을 배당받을 수 있습니다.
정**(은)는 임차권 등기를 하였으므로 순위 배당 후 소멸합니다.
정**
(임차인)
총배당액 임차권 등기가 되어 있는 임차인이므로 임차권의 권리로 배당을 받습니다.
채권액 100,000,000원
김**
(근저)
총배당액 3,120,912원
채권액 50,000,000원
국민건강보험공단
(압류)
총배당액 교부청구액
채권액
조**
(가압)
총배당액 0원
채권액 8,900,000원
서울보증보험
(가압)
총배당액 0원
채권액 9,213,700원
하**
(가압)
총배당액 0원
채권액 15,000,000원
김**
(소유가등)
총배당액 0원
채권액 말소기준권리 이후의 소유권이전가등기는 말소되는 권리입니다.
채권추심전문엘씨대부
(가압)
총배당액 0원
채권액 4,306,178원
정**
(강제)
총배당액 0원
채권액 금액이 표시되지 않았습니다. 알고 있다면 수정화면에서 수정해 주십시오.

매각불허가 여부 판단
인수금액
인수금액은 0원 입니다.
매각불허가 여부
매각 불허가가 될 가능성이 적습니다.
본 물건이 매각된 후 경매신청자인 정**이(가) 배당을 받기 위해서는 정**보다 우선하는 모든 채권을 변제하고도 남을 금액으로 낙찰되어야 합니다. 만약 배당에서 경매신청자인 정**이(가) 배당을 전혀 받지 못하면 민사집행법 제102조의 잉여의 가망이 없는 경우에 해당되어 경매가 취소되거나 매각이 불허가 될 수 있습니다. 현재 예상낙찰가가 1억 624 만원으로 정**보다 우선하는 모든 채권액인 311 만원보다 많으므로 경매가 취소되거나 매각이 불허가 될 가능성은 적습니다. 다만, 한 사건에 물건번호가 2개 이상인 사건의 경우에는 개별물건 단위가 아니고 사건 단위로 배당표가 작성되므로 매각불허가 가능성이 달라질 수 있습니다.
경매취하 가능성 분석
경매취하 가능성
경매가 취하될 가능성이 높습니다.
부채총액: 8,741 만원
감정평가액 : 1억 6600 만원

부채총액이 채무자가 변제 가능한 금액이므로 채무자가 채무를 변제하여 경매가 취하될 가능성이 높습니다. 그러므로 사전에 충분히 조사를 하시고 입찰당일에도 법원게시판에 사건진행목록을 확인하셔서 본 물건이 경매 진행되는지를 확인하십시오.
대위변제 가능성 분석
대위변제 가능성
후순위 임차인들에 의한 대위변제 가능성은 적습니다.
선순위 권리 금액 : 0원
후순위 임차인의 미수금 합계 : 0원
후순위 임차인(대위변제로 대항력을 취득할수 있는 임차인)이 배당에서 받지 못하는 금액은 0원으로 선순위 권리(김** 2014년 04월 24일 근저)의 채권액 0원 보다 적습니다. 따라서 후순위 세입자들에 의한 대위변제 가능성은 적습니다.
인도명령/명도소송 대상 분석
인도명령대상 및 명도소송대상
인도명령대상은 한** 입니다.
본 물건에서 명도소송대상자는 존재하지 않습니다.
 
 

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▣ 부동산태인VS대법원VS무료사이트 조사일:2017. 05. 23
정보 부동산태인 대법원 무료사이트
- 진행물건 등기부등본
- 채권자제보
- 부동산태인제보
- 현장조사(태인법무팀)
- 유치권분석/제보
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- 수익성 분석
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▣ 부동산태인제공 경매상담/낙찰지원/경매교육
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