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농지와 산지의 차이: 산지와 임야를 매입하는 방법
출처 부동산태인 등록일 2019-05-17 조회수 3443
농지와 산지의 차이: 산지와 임야를 매입하는 방법



산속에 있는 임야를 개간해서 농사를 짓는 땅이면 농지인가, 산지인가? 농업인이 아니면 농지를 보유하지 못하는 것이 우리 헌법과 농지법의 근간이므로 농지와 산지를 구분하는 것을 쉽게 볼 일이 아니다.
농지는 “전(밭), 답(논) 또는 과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 다만, 초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.” 이렇게 하여 제외되는 토지는 다음과 같다 (농지법영 제2조). 즉, 공간정보의구축및관리등에관한법률상 지목이 전․답․과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지는 농지가 아니다. 또한, 공간정보의구축및관리등에관한법률에 의한 지목이 임야인 토지(위에 해당하는 토지제외)로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배에 이용되는 토지는 농지가 아니다. 그리고, 초지법에 의해 조성된 초지도 농지가 아니다. 그러니까 산지전용허가를 받지 않고, 농작물을 경작하더라도 그 땅은 농지가 아니고 산지인 것이다.

그리고, 농지로 간주되는 중요한 것이 하나 더 있다. 즉, 위 농지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방, 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단, 흙막기, 방풍림, 기타 이에 준하는 시설)과 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설(고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설, 축사와 그 부속시설, 농막 또는 간이퇴비장 또는 간이액비저장소)의 부지는 농지로 인정이 된다.

이와 같은 농지는 농지법의 적용을 받게 되어, 농지법의 농지소유제한, 농지소유상한, 농지취득자격증명, 농지위탁경영의 제한, 농업경영에 이용하지 않는 농지의 강제처분(농지법 10조) 등의 제한 사항을 적용받게 된다.

농지와는 달리, 산지는 이러한 제한이 비교적 적다.
산지는 농지(초지를 포함한다. 산지법에서 보는 농지는 위의 설명에서와는 달리 초지를 포함한다.)·주택지·도로 그 밖에 대통령령이 정하는 토지는 제외한 다음의 토지를 말한다. 즉, 입목·죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지, 집단적으로 생육한 입목․죽이 일시 상실된 토지, 입목․죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지, 임도, 작업로 등 산길, 위의 토지 안에 있는 암석지 및 소택지(작은 연못 등 습한 땅)이 산지에 해당된다.

그러나 산지처럼 보여도 산지로 간주되지 않는 토지들이 있다. 과수원·차밭·삽수(揷穗, 나뭇가지로서 식재된 나무) 또는 접수(椄穗, 접목된 나무 )채취원, 입목·죽이 생육하고 있는 건물 담장안의 토지, 입목·죽이 생육하고 있는 논·밭두렁과 가로수가 생육하고 있는 도로, 입목·죽이 생육하고 있는 하천·제방·구거·유지 등은 비록 나무가 자라고 있어도 산지가 아니다.

산지를 매입할 때는 보전산지인지, 준보전산지인지를 구분해서 준보전산지를 매입해야 한다. 보전산지, 특히 산지전용제한지역내의 임야나 산지는 매입하지 않는 것이 좋다. 각종 개발행위가 거의 불가능하기 때문이다.

보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 구분된다. 보전산지일지라도 산지전용제한지역이 아니라면 보전산지 중 임업용산지에서는 약 300평 부지이내에서 농림어업용 주택 및 부대시설 설치는 할 수 있다. 농림어업용 생산가공시설과 농어촌휴양시설, 약 5000평 부지규모의 종교시설 등도 가능하다. 부지 3000평 규모로 병원이나 사회복지시설도 가능하다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범


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세사대김진석    2019-06-20
교수님 좋은글 잘 읽었습니다

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