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지분경매로 낙찰받는 법

등록자

vivid8**

등록일

2024.06.19 14:14

조회

301

안녕하세요?
지분경매 신청과 낙찰 방법을 알고 싶습니다.
50대50으로 남편과 제가 집이 공동명의가 되어있습니다.

제 앞으로 1금융권 대출이 1억8천정도 있습니다.
남편 명의로는 3억5천정도 근저당,가압류가 되어있습니다.
집은 대략 5억정도 합니다.

남편이 저몰래 제 지분에도 근저당을 설정해서 사채를 썼고 사채업자가 경매를 걸어서 제가 변호사를 사서 경매를 중지시키고 작년부터 올해 6월까지해서
재판을 해서 승소를 하여 제 지분을 찾았습니다.

근데 지금 상태로는 이자만 계속 내고 있고 끝이 안보이기 때문에 집을 정리하고 싶습니다.
그래서 방법을 찾아보니 제가 공유자우선매수권이라는게 있더라구요.
남편 지분에 대한 경매가 시작되면 제가 우선매수권으로 낙찰을 받아서 최저가에 구입한후 제 명의로 등기를 치고 집을 다시 파는게 목표입니다.

근데 지금 상태로는 남편 지분에 대한 채권자중 어느 누구도 경매를 하지 않을거 같습니다. 제가 알기로는 만약 남편 지분에 경매가 되면 제 명의로 대출 받은 1억8천은 집 전체가 근저당이 설정되어 있기 때문에 남편 지분에 대한 경매시에도 1순위가 1금융권이 되어서 다 가져가면 남는 돈이 없기 때문에 2순위,3순위가 경매를 하지 않을것으로 보입니다.

지분 경매를 하고 싶은데요 제가 경매를 걸수 있는 방법이 있을까요??
채권자만 경매를 할수 있는거 같은데요. 남편이랑 이혼을 하고 위자료를 얼마 받기로 각서??같은걸 쓰면 저도 채권자가 되어 경매를 진행 할수 있게 되나요?

혼인을 유지하고는 방법이 없고 이혼을 하면 가능한건가요?
이혼도 합의이혼은 안되고 협의이혼으로만 해야지 되는건가요?
합의로 위자료 얼마 받기로 했다고 법원에 얘기하고 이혼하는건 안되나요?
방법을 알고 싶습니다.

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ans** 2024.06.19 17:00 (51회, 111점)
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 말씀하시는 내용만으로는 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인 조차 불가능한 만큼 질문에 대한 답은 사실 상 무의미 합니다. 수많은 변수가 존재하고 그에 따른 수많은 경우의수가 발생할 수 밖에 없는 만큼, 정확한 기초사실관계의 확인이 선행되지 않는 이상 말씀하시는 단편적인 내용만으로는 수많은 해석의 여지가 존재하는 바, 명확한 답은 커녕 오히려 혼란만 가중시킬 뿐 입니다. 또한, 공동명의로 되어 있다고 하셨는데, 재판에 승소해서 지분을 찾았다??? 라는 것 또한 무슨 의미인지 이해하기가 어렵습니다. 따라서, 등기사항전부증명서, 해당 소송의 판결문 등을 통해 정확한 기초사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)를 원인으로 한 기각, 취소 가능성 등 을 비롯한 내용들을 확인 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안을 강구하는 것 만이 답을 구하는 유일한 해법 입니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720
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reala** 2024.06.19 19:23 (28회, 73점)
반갑습니다. 네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc 운영자이자, 유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l 진행자 김명석입니다. 목표는 충분히 이해했습니다. 남편만의 지분을 경매로 매각해, 공유자로서 우선매수신청을 해서 남편지분에 걸린 채권들을 정리하고 완전한 부동산을 취득하겠다는 전략으로 읽힙니다. 물론 이때 전체 부동산에 설정된 1순위 근저당은 그대로 둔 상태로 말이죠. 그러나 남편 지분만에 대한 경매시 1순위 근저당권자도 배당신청을 하게되고, 1억8000만원 전액이 배당되지 않으면 미배당분은 아내 지분으로 근저당 담보변경이 될 것이므로, 결국 경매신청권자가 배당받아야 유효한 금액으로 낙찰이 되어야 하는데, 그 낙찰가는 최소 1억8000만원 이상이어야 합니다. 시세가 5억이고 남편 지분만에 대한 매각이면 2억5000 정도 감정이 될 것입니다. 즉 후순위 가압류권자는 무잉여로 취하될 것이므로 은행 다음으로 빠른 근저당권자가 경매를 신청해야 겨우 유효한 경매로 진행되는 사건입니다. 이마저도 전체 부동산을 담보로 한 채권이 1억8000만원 외에는 오로지 남편 지분에만 근저당이나 가압류가 설정된 상태라야 가능합니다. 그러므로 아내가 이혼을 한 뒤 재산분할에 따른 채권으로 경매를 신청해봐야 후순위권자이므로 경매신청권자에게 배당될 금액이 없다면 경매는 취하됩니다. 결론적으로 남편지분의 1순위 채권자가 경매를 넣는 수밖에 없습니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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