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철거대체집행결정이 난 건물의 경매
등록자 ohyes** 등록일 2018.10.06 15:44 조회 224
지료체납으로 철거소송에서 승소해서 철거확정판결을 받고,
건물소유자가 철거를 하지않아 법원에 철거대체집행신청을 해서 철거집행결정문을 받았는데 건물에 근저당을 한 사람이 경매를 신청했습니다.
경매는 유찰되었고 2차기일이 잡힌 상태에서 법원에서 무잉여 가능성으로 경매신청자에게 매수신청서를 보냈습니다.
경매신청자는 매수신청기한 연기신청을 해놓은 상태이구요ㆍ
건물은 철거소송하면서 이전금지가처분은 되어 있습니다
경매신청자인 근저당권자는 경매를 전문으로 하는 부동산업자인데 철거확정이 난 건물을 경매신청하고 본인이 매수신청까지 고려하고 있는것같은데요ᆢ
철거확정이 난 건물을 경매로 매수해서 철거에 대항할수 있는 경우는 어떤 경우인가요?
답변 미리 감사드립니다 
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ans**   2018.10.06 22:41  (12회, 37점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
질문하신 내용만으로는 판단이 어려운 내용입니다.
단순히 질문하신 내용만으로는 철거집행결정문까지 나온 지상건축물의 낙찰자가 대항할 수 있는 방법은 없을 것으로 보여지기 때문이지요.
기껏해야 철거비용 을 고려하여 토지소유자에게 건물을 매도하는 방식을 고려하고 있는 것으로 볼 수도 있긴 합니다만, 질문하신 내용에서는 이러한 내용들에 대한 판단을 할 수 있는 근거가 부족하기 때문에 명확한 답변은 어렵습니다.



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ohyes**   2018.10.07 11:16 
답변 감사합니다
건물 감정가는 1억 1천만원이고 한번 유찰되어 최저가가 8800만원입니다
경매신청자는 6천만원의 근저당권자이고 배당신청한 선순위세입자의 보증금이 9천만원, 배당신청 안한 선순위전세권자가 7천만원입니다
법원에서 무잉여가능성으로 경매신청자에게 매수신청서를 보냈고 경매신청자는 매수신청기한 연기신청을 한 상태입니다
철거비용은 2천만원 정도라는데 경매신청자는 부동산업자로 경매에 관해서도 잘 아는것같은데 매수를 고려하는걸 보면 낙찰받아서 철거에 대항할수 있는 무슨 방법이 있는것이 아닐까 궁금해서요
 
ans**   2018.10.07 21:51  (12회, 37점)
질문하신 내용만으로는 알 수 없습니다.
그에 대한 답을 하기 위해 필요한건 감정가나 최저매각가격, 경매신청채권자의 채권청구금액이나 임대차 및 점유관계가 아니기 때문이지요.
물론, 수 많은 가능성에 대한 추론이 가능하기는 하나, 그러한 추론 역시 근거자료가 있어야 가능한 부분 입니다.

대체집행결정 이 이루어졌다 하더라도, 철거집행에 소요되는 비용은 보통 토지소유자가 납부 후 구상권청구를 통해 건물소유자에게 청구하게 되는 것이 일반적인 경우 입니다만, 현실적으로 청구는 가능하나 그 실효성은 장담할 수 없습니다.
또한, 건축물의 상태 등에 따라서 큰 차이가 있겠지만, 임차보증금을 볼 때 철거보다는 건물의 유지 가 실익이 있을 수 있을 것으로 예상되므로 철거집행 직전이라도 건축물의 매매협의가 이루어지기도 하기 때문에 이에 따른 손익계산을 토대로 매수를 계획하고 있는 것 일 수도 있습니다.
어찌됐든 간에, 경매신청채권자는 해당 담보목적물이 철거로 인해 멸실이 될 경우 채권회수 자체가 불가능해지는 상황이 발생하는 만큼 어쩔 수 없는 선택으로 매수를 고려할 가능성도 존재하는 것 이지요.
ohyes**   2018.10.08 12:54 
답변 감사합니다 그런데 경매채권자가 매수를해도 결국 철거가 집행되면 채권회수는 커녕 매수금도 다 잃을판인데ᆢ 그집을 살 사람은 토지소유자 밖에 없을텐데요ᆢ
철거집행결정은 낙찰자에게도 승계되는것 아닌가요?
 
ans**   2018.10.08 23:30  (12회, 37점)
승계라는 단어를 사용하셔서 무슨 말인가 한참을 고민했네요.^^;;

철거집행의 효력은 건물의 매수자에게도 미치게 되므로, 현실적으로는 토지소유자가 낙찰을 받는 경우가 대부분 이긴 합니다.
다만, 무슨 연유 인지는... 자세한 사건내역을 확인하고 이해관계인과의 면담이 선행되지 않는 이상 경매신청채권자의 의도를 단정지어 판단할 수 없습니다.^^;;
ohyes**   2018.10.08 23:46 
자상하신 답변 정말 감사합니다 ^^
 
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