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법인 전세권 인수/소멸 여부
등록자 Kdhm** 등록일 2018.11.07 12:44 조회 276
우선변제권 있는 일반법인전세권자가 임의경매 신청하고 배당 신청 않한 경우 낙찰금액이 전세보증금 보다 적은 경우 부족 전세금은 낙찰자 인수 없이 소멸하는 것으로 알고 있는데요

궁금사항
1.중소기업 법인은 전세보증금 다 변제 못받은 경우 낙찰자가 인수된다는 해석도 있는데 맞는지요
2.법인 직원기숙사용으로 직원이 전입신고 한 경우 법인 또는 전입자는 대항력이
발생하는지요
또한 전입신고 없이 전세권등기만으로도
인수소멸 여부가 궁금합니다
 
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ans**   2018.11.07 16:03 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문자님이 알고 계신 내용들을 사실이라 단정짓고 질문을 하시면 답변이 불가능합니다.
^^;;

또한, 답변에 앞서...
임차인의 지위와 전세권자의 지위는 엄격하게 구분해야 합니다.
예를 들어, 임차인으로서의 대항력이 소멸한다고 해서 선순위전세권이 소멸하는 것도 아니고, 선순위전세권이 소멸한다고 해서 임차인의 지위에서의 대항력이 소멸되는 것도 아니기 때문이지요.

우선변제권 있는 일반법인전세권자가 임의경매 신청하고 배당 신청 않한 경우 낙찰금액이 전세보증금 보다 적은 경우 부족 전세금은 낙찰자 인수 없이 소멸하는 것으로 알고 있는데요
=> 전세권자가 임의경매를 신청한 경우 선순위전세권이라면 해당 선순위전세권이 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
또한, 경매신청채권자 인 이상 별도의 배당요구 없이도 배당요구를 한 것으로 간주하게 됩니다.
즉, 배당요구여부를 선택할 수 없습니다.

중소기업 법인은 전세보증금 다 변제 못받은 경우 낙찰자가 인수된다는 해석도 있는데 맞는지요
=> 앞뒤 다 잘라버리고, 여러가지 변수를 다 잘라버리면 답이 나오지 않습니다.
중소기업법인이라고 해서 무조건 낙찰자의 인수?? 라는건 말이 안되는 일 이지요.
주택임대차보호법 제3조 제3항 에서 “「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항(대항력)을 준용한다. 고 규정하고 있습니다.
따라서, 위 규정에 따라 대항력을 갖추게 된 경우 미배당 임차보증금은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
단, 이는 전세권과는 별개의 문제로 엄격히 구분해야 합니다.


법인 직원기숙사용으로 직원이 전입신고 한 경우 법인 또는 전입자는 대항력이 발생하는지요
=> 앞서 답변드린 바와 같이 해당 중소기업법인이 대항력을 갖게 됩니다.

또한 전입신고 없이 전세권등기만으로도 인수소멸 여부가 궁금합니다
=> 알 수 없습니다.
선순위전세권을 원인으로 한 임의경매신청사건이라면, 앞서 답변드린 바와 같이 말소기준권리가 되어 매각으로 선순위전세권은 소멸합니다만, 전세권이 선순위인지 후순위인지도 모르는 상황에서 무슨 답변을 할 수 있을런지요?^^;;
선순위전세권이라 하더라도...앞서 말씀드린 바와 같이 선순위전세권자가 경매신청채권자인 경우 해당 선순위전세권이 말소기준권리가 되어 낙찰로 소멸 하며, 또는 선순위전세권자가 배당요구를 한 경우 전액배당 여부와 관계없이 배당 후 소멸됩니다.



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그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2018.11.07 16:05 
주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
 
Kdhm**   2018.11.07 18:58 
감사합니다
 
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