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종전사건 임차인
등록자 rla58** 등록일 2018.11.27 13:44 조회 137
인천지법 사건번호 2017타경 39476호 권리분석 좀 부탁합니다
소유권매각 2012년11월30일 근저당설정일 2012년11월30일 배당종기일 2018년3월14일
종전 사건임차인 전입일 2009년10월21일 임대차기간 2013년1월31일 확정일자 2013년
2월4일 배당요구일 2018년1월15일입니다 임차인보증금은 2000만원에 차임20만원 인데요 배당금을 배당받지 못할경우 인도명령 대상자인가요 낙찰자에게 대항력을 행사 할수있는 임차인이 되나요 
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ans**   2018.11.27 17:15 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

이 경우에는 두가지의 답이 나올 수 있습니다.

기본적으로 종전경매사건의 임차인은 대항력유무를 떠나 주민등록으로서 유효한 공시를 하고 있는 상태였으므로 이로인한 혼동의 여지는 없습니다.
허나, 잔금납부 시점을 기준으로 할 때 임대차계약의 체결 여부에 따라 대항력은 달라질 수 있습니다.

잔금납부이전 임대차계약 을 한 경우라면, 해당 임차인은 잔급납부 즉시 대항력이 발생하게 되므로 미배당 임차보증금이 존재할 경우 낙찰자가 이를 추가로 인수해야 합니다.

반대로, 잔금납부 이후 임대차계약을 한 경우라면, 대항력은 성립할 수 없습니다.

이는, 대항력이 소유권이전등기 익일 발생하는 전소유자와는 달리 임차인은 임대차를 공시하는 유효한 공시방법을 이미 갖추고 있었기 때문에 잔금납부 즉시 대항력이 발생하게 됩니다.
물리적으로 잔금납부-소유권이전등기-근저당 순 이 될 수 밖에 없기 때문이지요.

따라서, 대항력을 갖춘 임차인이라면 인도명령대상이 아닙니다.
다만, 미배당임차보증금의 전액 지급의사를 명확히 밝혔음에도 불구하고 명도를 거부할 경우에는 인도명령을 통해 이를 소명하여 인도명령결정을 받을 수는 있습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2018.11.27 17:17 
대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결 [전세보증금·건물명도등]

경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례.
 
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