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무허가주택에 대한 경매
등록자 jm07** 등록일 2019.08.12 16:08 조회 1282
안녕하세요.
현재 단독주택 및 그 토지에 대한 경매를 알아보고 있는 도중
제가 관심을 갖고 있는 경매 건에 대해서 살펴보고 있는데요...

관할 시청에 확인한 결과 해당 단독주택이 무허가주택이며, 무허가주택관리대장(?)에 등재되어 있다고 합니다. 건물 소유권보존등기가 어떻게 났는지는 알 수 없는데, 지어진지 오래된 옛날 주택의 경우 이런 경우가 많다 하더라구요..

그런데 무허가주택이니까 당연히 건축물대장은 없지만 특이하게도 건물 등기는 되어있는 상태입니다.

제가 알고 있기로는 등기가 되어 있어 소유권자가 누구인지알 수 있으므로 해당 단독주택이 무허가주택일지라도 경매가 가능한 걸로 알고 있습니다(이것도 맞는지...?).

다만, 무허가주택이라서 나중에 이행강제금이 부과될 수도 있고.. 철거명령도 있을 수 있다는 기사를 보았는데요...

질문 드립니다.

- 본 경매 건에 대해서 제가 무허가주택을 만약 낙찰받게 되면 불이익이 뭐가 있을까요??
- 해당 단독주택이 무허가주택이니까 낙찰가가 더 낮아질 수도 있을까요??
- 혹시나 경매 진행 과정에서 해당 단독주택이 무허가주택이라는 이유로 발생하게 되는 다른 문제는 없을까요?

답변 부탁드립니다... 
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ans**   2019.08.12 21:48 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변하는 사람은 "신" 이 아닙니다.
질문에 대한 답을 구하시려면, 답을 할 수 있는 최소한의 근거와 내용을 정확히 말씀하셔야 합니다.

우선은, 해당 경매 사건에 대한 내용 조차도 파악하기가 어렵습니다.
무허가주택을 포함한 토지가 매각대상인 사건 인 듯 했지만, "제가 알고 있기로는 등기가 되어 있어 소유권자가 누구인지알 수 있으므로 해당 단독주택이 무허가주택일지라도 경매가 가능한 걸로 알고 있습니다(이것도 맞는지...?)." 라고 언급하신 것으로 보아 무허가 주택은 매각대상에 포함되지 않은 것으로 보여지고, 아래 질문을 보면, "제가 무허가주택을 만약 낙찰받게 되면.." 이라는 것으로 보아 매각대상에 포함되었다고 보여지고...
결국, 앞뒤 질문이 서로 반대의 경우를 말하고 있으므로 해당 경매사건에 대한 파악 조차 불가능할 수 밖에 없습니다.

이는 결국...
매각대상에 포함 여부에 따라 수많은 경우의 수가 발생하며, 각각의 경우에 수에 따른 또 수많은 변수를 고려해야 하기 때문에 수십수백가지의 답변이 나올 수 밖에 없습니다.

매각대상에 포함되었다면, 낙찰을 통해 해당 무허가건축물에 대한 소유권도 취득하게 되는 바 철거명령 이나 이행강제금의 문제가 발생할 순 있으나 손익계산을 통해 선택할 수 있는 문제 입니다.
이러한 부분들을 고려하여 추가비용을 반영하여 적정입찰가를 수정하면 될 일 이니까요.

허나, 매각대상에서 제외된 경우라면 얘기가 매우 복잡해 질 수 밖엔 없습니다.
이 경우 지상건축물의 법정지상권 성립 여부에 따라 재산권행사에 있어 상당한 제약이 발생할 수 있기 때문이지요.
법정지상권성립 가능성이 큰 경우라면 당연히 낙찰금액은 상대적으로 낮아질 수 밖에 없겠지요.

결국, 무허가주택 이라는 부분 보다는 지상건축물이 매각대상에 포함됐는지, 그에 따라 법정지상권의 성립 여지 및 성립 가능성 에 따라 낙찰자의 인수대상이나 위험요소가 달라질 수 밖에 없는 문제 이기 때문에 이를 확인하는 과정이 선행되어야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
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