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부동산시황과 경매투자

등록자 G65X 등록일 2010/02/17 12:16 조회 11873

부동산이 거침없이 올랐던 지난 수십년동안은 경매가 아니더라도 '사두면 오른다는 신화'가 계속되었다.

부동산불패 신화가 깨지기 시작한 시점은 1998년 한국경제가 IMF구제금융의 대상이 되면서부터이고 부동산거품이 본격적으로 꺼지기 시작한 것은 미국발 금융위기가 세계로 확산되기 시작한 2009년 초부터이다.
이제 어느 누구도 무턱대고 부동산을 사두려고 하지 않는다.
작년말부터 시작된 전세대란은 서울-수도권을 휩쓸고 이곳 부산에까지 그 영향이 퍼져 아파트를 비롯한

일반 부동산거래시장은 그야말로 '유동성 제로'에 도전하고 있다. 매매시장의 정체가 전세시장의 정체로 이어지면서 전세가격만 오른채 전체부동산시장이 꽁꽁 얼어붙고 있는 것이다.

이제야 말로 부동산투자도 '가치투자'로 전환되어야 할 시점이 온 것이다. 가치투자란 미래 성장이 담보된 저평가된 부동산에 투자하는 것을 말한다.

미래성장을 담보하는 가장 중요한 내용은 '도시개발계획'이다. 도시도 생명체와 마찬가지로 탄생-성장-노쇠의 과정을 겪는다.
새로 탄생하는 '신도시'는 분명 성장의 여지가 눈에 확연히 드러나므로 일반인들도 적극적으로 투자에 나서고 있다.

그러나 수명을 다해가는 '구도심'은 성장의 불투명성(일종의 도심재개발에 의한 재탄생)으로 인해 일반인들이 쉽게 투자에 나서지 못하고 있는 시장중의 하나이다.

수도권에 계신분들은 서울-인천의 구도심과 서울강남-인천송도에 대한 투자양태를 비교해 보라! 지난시기 수도권의 5대신도시(부당-일산-평촌-산본-부천상동) 개발시기에는 분양가규제 등으로 인해 공급가격이 상대적으로 저렴했던 반면에 지금의 신도시들은 분양가 자율화의 영향으로 공급가격이 상대적으로 높게 책정되어 시세차익이나 프리미엄의 형성이 쉽게 형성되지 않는다.

이곳 부산의 해운대 센텀시티나 마린시티도 초기 분양 받은 분들은 큰 시세차익을 누렸지만 중후반기에 분양받은 분들은 시세차익이 별반 없는 상태로 머물고 있다.

그러므로 오히려 구도심 중 도심재개발의 잠재력이 큰 곳을 눈여겨 봐야 할 것이다. 부산의 경우에는 북항재개발 축을 중심으로 보면 영도뉴타운과 충무뉴타운, 그리고 영주동-초량동-수정동으로 이어지는 고지대 바다조망권 재개발구역을 눈여겨 봐야 한다.

또한 부산의 도심인 서면의 철도정비창 이전계획의 영향력이 미치는 주변지역(범천-당감-부전)의 저평가된 부동산을 눈여겨 봐야 한다.

그렇다면 왜 경매인가?
경매투자에서 어떤 종목이 블루칩인가?

나는 '법정지상권'이 있는 대지에 대한 투자를 가장 가치투자에 적합한 종목으로 권하고 싶다.

경매시장에 이미 개미투자자들이 대거 진입하여 '아파트경매시장'은 포화상태에 이르렀다. 부동산시장이 불황기나 급락기에 접어든다면 이렇게 진입한 개미투자자들의 경매아파트도 투자가치를 보장받기가 쉽지 않을 것이다.

반면에 법정지상권이 있는 대지를 살펴보면 일단 이 종목은 경매시작가가 원 감정가격의 70%에서 시작한다.
그 이유는 법정지상권이라는 딱지가 붙어 있기 때문에 30%감액을 한 상태에서 시작하기 때문이다.
또한 이 종목은 일반 개미투자자들이나 실수요자들이 아직은 진입하지 않고 있는 시장이므로 대개 시작가의 64%~33% 구간에서 낙찰이 되고 있다.

그러므로 원 감정가 기준으로 보면 평균50%에서 25%선에서 낙찰이 되는 셈이다.

법정지상권이 있는 대지를 경락 받으면 그 뒷처리는 지상건물을 추가 매수하거나 지료청구 내지 지료계약에 의하여 소유자를 단일화하거나 임대수익을 올리는 것으로 정리하게 된다.

이 과정이 다른 종목에 비하여 다소 복잡하고 지난하게 여겨질 지 몰라도 일단 한두번 정도의 경험을 쌓으면 의외로 쉽게 해결할 수 있는 나만의 노하우를 얻을 수 있다.

끝으로 사례를 한번 살펴보자.

사건번호 : 2008-37376 위치 : 부산 진구 부전동 445-32
대지면적 : 56㎡ (상업지역) 원 감정가 : 3640만원
경매시작가 : 2548만원 유찰회수 : 2회유찰 (최저경매가 : 1630.7천)
낙찰가 : 1780만원

본 사례물건은 건물소유자측과 경매투자자 두분이 입찰에 참여하여 경매투자자자측에서 낙찰을 받은 후 건물소유자가 6개월만에 다시 대지를 2800만원에 재매입하여 마무리된 경매물건이다.
6개월만에 투자금액 대비 50%이상의 수익을 올린 셈이다.

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imcoala (110.14.xxx.22) 2010.02.24 04:54

양도세는수익률 계상에서 빼야되는 것 아닌지요..

fOzx (118.218.xxx.51) 2010.03.03 10:39

감정가와 경매시작가 잘못되었당.2548만원이맞음
=>당근 6개월만에 매매면 양도세 중과세 50% , 그러면 수익률 20%~25% 정도지

74aUB (118.218.xxx.82) 2010.03.03 13:53

건물소유자가 양도세 적게 내주게 하려고 다운써주었을리 만무고,양도세빼고 수익을 컨설팅과 투자자두분 합이 3명이 나누면 균등히 나누면 각 6.67%-8.33%사인데 당연 컨설팅이 더수익을 가져가실것같으니 두 투자분은 각 5%-7%정도이고 대금납부후 매도까지 적게 잡아도 6개월에서 9개월사이인데 두 투자자분의 투자금의 금융이자를 빼고 나면 뭐한 각 1%-2% 정도 수익률, 매도가 되어서 망정이지 건물소유자가 지료를 월세라 생각하고 끝까지 버티면,유동성회수가 안되면 수익률은 점점 떨어지는데...

G65X (118.218.xxx.50) 2010.03.12 12:10

양도세를 빼면 순수익률 계산을 하는게 되겠지요.

G65X (118.218.xxx.82) 2010.03.12 12:13

감정가와 경매시작가가 잘못되었다는 말씀은 법정지상권 경매를 잘 모르시고 하신 말씀입니다. 법정지상권 경매에서는 감정가를 기준으로 30%감액을 한 상태에서 시작가를 결정하므로 토지의 내재적인 가치(물론 감정평가사의 주관일수도 있겠지만)는 감정가에 해당하고 법정지상권이 성립될 수 있음을 감안해서 30%감액을 하는 것입니다.

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