|
- 경매투자기법[1]-
제1법칙 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다.(수익률 무한대의 법칙)
제2법칙. 개발잠재력이 풍부한 지역에 투자한다.(미래가치 투자법칙)
제3법칙. 싼물건을 쌀때 잡는다.(투자의 기본법칙)
첫째. 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다.
모든 투자에서(주식,채권,현물,부동산 등) 고수들은 '레버리지'를 활용한다. 투자의 귀재 워렌버핏도 레버지리지를 활용하기 위해 보험회사를 인수해서 풍부한 자금(거의 무이자에 가깝다)을 기업인수나 주식투자에 활용해서 수조달러를 벌여 들였다.
우리가 잘 알고있는 '주식'이란 것도 알고보면 무이자로 남의 돈을 활용하기 위한 기법으로서 만들어진 제도다.
요즈음 과잉진입으로 인해 문제가 되고 있는 '상조회사'도 알고보면 레버리지 활용기법을 적용한 사업중의 하나다.
그렇다면 경매투자에서 레버리지를 어떻게 활용할 것인가?
보통의 경우 경락잔금대출을 활용하고 있다.
경락잔금 대출에 따른 이자비용에 비해 낙찰물건에서 나오는 수익(월세)이 많은 경우 저금리기조하에서 활용하는 것도 좋을 것이다.
하지만 경매를 장기적으로 꾸준히 해 나가려면 금융이자가 쌓이는 투자방식은 대세하락기나 금융위기등에 노출될 경우 자칫 유동성위기에 빠져 기업의 부도위기와 마찬가지로 개인유동성위기에 따른 부도위험에 노출될 수 있다.
그러므로 나는 남의돈을 무이자로 활용하면서도 일정한 양의 투자부동산을 늘릴 수 있는 기법을 추천한다.
전세가로 찍어서 전세를 놓아라!
어떤 경매물건이든 전세가로 낙찰받는다면 투입자금을 전액 회수할 수 있다.
그렇게 하면
레버리지 활용율은 100%가 되고 해당물건에 대한 수익률은 무한대가 된다.
예를 들어보자.
감정가 5000만원짜리 연립주택을 3500만원에 낙찰 받아서 3500만에 전세를 놓는다고 하자.(편의상 등기비, 수수료 등은 없다고 가정하고)
투입된 자금은 약3개월(경매의 평균 1순환주기) 이내에 100% 회수되고 남의 돈 3500만원이 무이자로 본 물건에 재투입된다.
2년이 지나(양도세 일반세율 적용 시점) 본 물건이 4000만원이 되었고 이를 매각하면 500만원의 수익을 올리게 된다.
위 물건의 투자 수익은 얼마일까?
위 물건의 투자 수익률은 몇 %일까?
당연히 투자수익은 500만원이 되지만 투자수익률은 그냥 '무한대'가 된다.
분모가 0면(즉 투입금액이 제로이면) 분자가 1원이라도 수익률은 무한대가 되는 법이다.
그러므로 전세가로 찍어서 전세를 놓는다는 1법칙은 다른 말로 표현하면 '수익률 무한대의 법칙'이라고 할 수 있다.
이렇듯 이 법칙은 남의 돈을 무이자로 레버리지 활용해서 수익률 무한대를 추구하는 원칙이 되겠다.
그렇다면 과연 전세가로 찍을 수 있는 경매물건을 어떻게 낙찰 받을 수 있을까?
의외로 그런 물건은 널려 있다.
아파트 투자에서 한발만 물러서서 경매물건 전체를 다시 한번 둘러 보시라!
- 계속 이어집니다(2010년3월10일)-
전세가로 낙찰받은 사례물건
전세가로 낙찰받은 물건을 월세로 놓을 경우에는 1부이자(연12%) 수익률이 나온다. 부동산투자에서 안정적인 1부이자 수익률은 굉장히 높은 수익률에 해당한다.
저금리 기조하에서 일부금액을 금융레버리지로 할 경우에는 평균18~20%의 수익률이 나온다.
위 사례물건 중 영주동물건을 살펴보자.
1) 낙찰가격(+비용) = 7400만원+800만원(취득비용+수리비용)
2) 경락잔금대출 =4600만원(연5.5%) ; 월21만원 이자
3) 임대가 = 보2000만/월50만원 (1층1000만/30만원, 2층 1000만/20만원)
4) 순투입금액=8200-6600=1600만원
5) 순월세수익=29만원
수익률= 21.75%
이정도로 설명하고 다음 원칙으로 넘어가 보기로 하자.
제2법칙. 개발잠재력이 풍부한 지역(개발축)에 투자한다.(미래가치 투자법칙)
흔히들 재개발,재건축 등은 개발예정지로서 일반인들도 잘 알고 있는 바이지만, 특히 부산지역과 같이 재개발구역은 넘쳐 나지만 사업진행이 너무 더딘 지역에서는 재개발구역 지적고시가 난 상태에서도 좀처럼 투자가 일지 않는 곳이 많다.
경매투자에서는 이런 재개발구역의 옥석을 가리는 것이 무척 중요한 과업이다.
부동산ABC에서는 물론 이런 재개발,재건축 구역에 대해서도 투자를 하지만, 무엇보다 개발의 축에 집중적인 투자를 하고 있다.
개발의 축이란?
최소20~30만평 단위의 개발벨트를 형성하는 지역을 말한다.
뉴타운을 예로 들어보자.
부산의 뉴타운 개발예정지 (법상 용어는 '재정비촉진지구')는 4군데로 괴정뉴타운, 서.금사뉴타운, 충무뉴타운, 영도뉴타운이 있다.
 
- 다음에 계속 이어집니다(2010년3월11일) -
-이어 쓰는 글-
영도뉴타운 대상지
괴정뉴타운대상지
개발축은 이밖에도 북항재개발축, 부산공원개발축(범전동 구 하야리아부대터 인근), 동남권관광단지개발축(송정~기장), 강서개발축 등이 있다.
문제는 이런 개발축의 물건 중에서도 어떤것이 가장 투자가치가 높은것인지 여부다.
또한 미래투자가치가 높다고 하더라도 현재가치가 담보되지 않는다면 개발의 불확정성으로 인한 투입비용의 장기미회수 사태로 유동성의 문제와 실질투자수익률이 현저히 떨어지는 경우도 있으므로 어떤 물건을 어느 시점에 낙찰 받을 것인가 하는 세부적인 투자기법이 필요하게 된다.
그러므로 개발축에 투자할 때도 첫번쩨 원칙인 '전세가로 찍어서 전세를 놓는다'를 항상 염두해 두고 투자에 임해야 할 것이다.
부산뉴타운블럭에 낙찰받은 사례를 살펴보자.
-사례1: 서금사뉴타운블럭
투자분석표
낙찰가 (낙찰율) |
총 비용 |
총투입금액 |
50,0900,000원 |
대항력인수금액 : 8,995,000
취등록세 : 1,950,000
수수료 : 800,000 |
61,835,000원 |
임대확정가 |
수익율 |
본 물건의 특징 |
4층 : 4백만/5만원
3층 : 1500만/5만원
2층 : 1500만/5만원
1층 : 500만/5만원*2 |
순투입금액 : 22,835,000원
순월세 : 250,000원
투자수익률 : 13.13% |
- 서금사뉴타운블럭
- 건물의 상태 비교적 양호
- 전임차인 재계약율80%로 수리비 투입 없이 신속한 임대확정 |
-사례2 : 충무뉴타운블럭
본 건은 투자자이면서도 실수요자(입주자)이므로 투자수익률 계산은 단기적으로 의미가 없다.
본물건의 특징은 충무뉴타운블럭이면서 현황상 1층 전체를 사용하는 빌라인데, 일반빌라와 달리 대지지분이 토지 전체지분의 약1/2에 해당되어 향후 뉴타운 개발시 권리가액이 상대적으로 높게 나타날 것으로 예상되었기에 경쟁률이 타 물건에 비해 치열했던 물건이었다.
건물상태도 비교적 양호하였고, 방4개,욕실2개의 구조로 1층 전체를 사용하므로 단독주택과 같이 자기 마당까지 갖추고 있는 특이한 물건이었다.
|
나의입찰수기
홈
> 커뮤니티 > 나의입찰수기
이전글
다음글
즐겨쓰는검색
최근 본 물건
| 통신판매업신고- : 제2012-서울마포-0890호 | 개인정보관리 책임자 : 이광석 | webmaster@taein.co.kr
