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유치권 상가 입찰 및 명도기 |
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| 등록자 |
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rjlee1004 |
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등록일 |
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2010/04/08 15:40 |
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조회 |
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14025 |
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좀 지난 얘기이긴 하지만, 서로 도움이 될 수 잇을것 같아 글을 올립니다.
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2009년 12월에 낙찰을 받은 김포 상가(2층, 20평) 입니다.
협상에서 우위를 점하려 의도한바가 있어, 낙찰을 받은후 3주후나 지나 상가 임차인을 만났고, 임차인이 애타게 저를 기다리고 있었더군요.
임차인을 만나기전 상가 이웃과 관리사무소장을 통한 정보입수는 필수죠(이걸 위해 귤을 사서 한 봉지 씩 돌렸습니다. )
강력한 포스를 보이도록 충분히 준비 하고 (모든 Case에 대한 대안을 준비했더니.. 편하더군요) , 만나게 되니 임차인이 저의 의도대로 끌려오게 되더군요. 역시 명도의 가장중요한 것은 첫 만남입니다.첫만남의 인상과 협상에서의 우위 선점이 명도의 반 이상입니다.
본 건은 유치권 신고 , 구분등기 되어 있으나 실제는 옆의 호와 한개의 물건으로 되어 있고, 층 의 대부분이 경매의 과정을 거쳤으며, 관리비 또한 연체 되어 있습니다. (상가는 거의 그렇죠.. ^^)
유치권에 대한 준비는 모든 판례를 분석하고 준비했고, 어제의 첫 만남에서의 자연스럽게 유치권 성립이 될 수 없다는 것에 대한 의견을 유도하여 실상을 녹취 하여 향후를 준비했습니다. 오히려 뭐하러 그런걸 돈 주고 했느냐.. 어쩔 수 없기는 하지만 그러한 행동은 나쁜 행동이다 라고 충고(?) 까지 했습니다. (간이 부었나 ^^)
사실 임차인의 유치권 권리 신고서는 매우 급조 되어 잇었습니다. 견적서만을 첨부하고, 태권도장을 꾸미기 위한 인테리어 금액이었으며, 가장 중요한 임대차계약서 상에 원상복구의 특약이 있었습니다.
구분등기 되어 잇어 물건의 가치가 하락 할 거라는 많은 사람들의 의견은 오히려 옆호 임대인과의 공조를 통한 상가 전용으로 대안을 만들고 있고 ..
층의 대부분이 경매과정을 거칠만큼 문제있는 부분은 오히려 낙찰자들과 연대하여 층 전체의 리모델링을 꾀하면 득이 될것이라 생각 합니다.
마지막으로 관리비 연체 부분은 어차피 공용부분을 인수할 수 밖에 없다면, 공용비 부분에 대한 철저한 분석을 통해 비용을 줄이고, 하급심의 판례를 통해 협상을 시도하는 노력은 해야겟죠.
결론적으로 어제의 첫 만남을 통해 저는 많은 수확을 얻었습니다. 좋은 조건에 재계약 혹은 단기 매도를 통한 수익실현 2가지에 대해 임차인이 선택할 수 밖에 없도록 합리적 논리로 협박(?)을 하였고 , 선택 시한 또한 다음주 월요일로 정했습니다.
한가지 더 말씀드리면, 위에서 " 임차인이 선택할 수 밖에 없도록 합리적 논리로 협박" 이란 , 임차인이 태권도장을 하고 있다는 점입니다. 저는 임차인에게 임차인이 재계약을 안하게 되도 상관없다. 난 이미 내 상가에 대한 개발 컨설팅을 의뢰햇다. 카페나 호프집 혹은 유흥업종을 통해 수익률을 극대화 할 것이다. 같은층에 이미 영업하는 노래방 과 내가 새롭게 임차를 할 유흥업종과 태권도장의 동거라.. 과연 태권도장이 유지 될 수 잇을까요 ? 간단한 논리로 상대를 제압 하였습니다.
물론 어제 첫 만남이었으나, 결론이 난것이 아닙니다. 어떠한 모습으로 임차인과 다른 문제가 있을 지 모릅니다. 얼굴만 보고 사람을 판단할 수 없기에.. 또한 임차인은 착해도 임차인의 주변사람이 착하지 않을 수 있으므로..
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유치권 문제는 위의 첫 만남에서 이미 깨져 버렸습니다.
이후의 협상에서는 유치권 문제는 완전 배제를 하고 진행을 하엿습니다.
오히려, 미납관리비에 대한 부분을 가지고 협상을 시도 했습니다.
관리사무소와는 모든 미납관리비를 처리하는 대신에 , 미납관리비 채권에 대한 채권양수도 계약을 하였습니다.
(상가관리단 대표의 날인이 필요합니다.)
이후 , 임차인에게 관리비 대납대신 옵션을 제시했습니다.
낙찰받은 물건에 대한 떼인 전세보증금 일부를 전 소유자로 부터 받아낼 수 잇도록 관련서류 (채권가압류, 내용증명, 지급명령의 소 ..)를 제공하면서 관리비의 1/2 을 받고, 향후 채권 확보 후 나머지 1/2을 받는 합의서를 작성하였습니다.
결론적으로 저는 현재, 임차인 명도를 위한 유치권 합의금, 명도합의금 일체의 제공을 하지 않고 명도를 하였으며, 미납관리비 또한 1/2을 받은 상태입니다. 명도를 당한 임차인 과는 매우 좋은 (?) 관계를 유지하고 있으며, 오히려 여러가지 컨설팅을 제공하는 관계가 되었습니다.
명도의 기술은 여러 방법이 있을것입니다.
중요한건 협상의 스킬과 임차인에게 옵션 제공을 통해 선택할 수 있는 길을 만들어 준다면, 다소 편안한 명도가 되지 않을까 생각합니다.
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