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염창동 27평아파트 낙찰후기 |
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| 등록자 |
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hichops |
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등록일 |
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2010/08/20 16:09 |
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조회 |
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16933 |
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물 건: 염창동 27평아파트
물건선택이유: In서울, 9호선급행역주변 아파트(도보10분이내), 20평대(방2개~3개),
기타(평지, 세대수, 주변환경, 아파트관리상태...)
낙찰가: 211,120,000원(감정가2억6천, 81.2%)
시 세: 매매2억4천 전후, 전세1억4천~5천, 월세 3,000/80~90
수익율: 70%대출(1금융권), 월세로 임대 => 연9.6%
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1. 나홀로 아파트라는 점.
2. 'T'자형 주동에서 꺽인점세대라는 점(반대편복도에서 프라이버시침해).
3. 3층(저층)이라는 점.
때문에 망설였습니다. 하지만,
1. 주변에 전부다 저가아파트촌이에요. 염창역의 한화꿈에드림, 등촌역의 롯데캐슬을 제외하면 지은지15년넘은 구형아파트들이 산재해있고, 해당아파트주변으로 나홀로아파트들이 많이있어요. 전철역 남쪽으로 구형 빌라,다가구들도 많고, 저렴한 임대수요가 많은 동네여서 매매시 리스크가 있지만 임대에는 문제없다고 판단했습니다. 더군다나 도로변에 면하고 있어서 인지도가 높은 장점도 있었고요. 나홀로인데도 레미안이라고 로고도 세겨놓고 단지입구도 레미안스타일로 잘 만들어 놓았더라구요. 부동산에 문의해보니, 저렴한 매물매매를 원하는 실수요자들도 있으니 매매도 가능하다고 하고요(의구심은 들지만..^^;)
so, PASS~
2. 세대건너편의 복도를 지나서 집에들어가는 세대는 2세대뿐이어서 신경 덜 써도 될거같고 직접 복도에서 세대내를 바라보니 발코니때문에 거실내부가 잘 보이지 않더라구요.
so, PASS~
3. 염창동내에서도 싼아파트에 속해요. 고가아파트 수요자보다는 저층에 덜 민감할 것 같다는 판단...
so, PASS~
이렇게 해서, 해당물건에 대한 입찰을 결심했습니다.
젤많이 고민한건 역시나 입찰가를 결정하는거 였던듯해요.
고민이나 분석이라기 보다는 얼마쓰면 최소의 비용으로 내가 받을수 있을까하는 갈등, 망설임....뭐 이런거 였지만요.
경매사이트의 인근낙찰사례를 보니, 소형평형은 사례가 별로없지만, 분석해본 결과 소형,중형의 차이는 조금있지만,더 영향을 미치는건 세대수와 교통(전철역에서의 도보거리), 한강조망 여부인것 같았어요. 그에따라 80~85%에 가격형성 되는듯 했습니다(맞나...^^;)
다른 지역도 마찬가지겠지만, 이지역도 80~85%는 2분기부터의 낙찰가고 2010년 1분기이전에는 90%이상에 낙찰되었구요.
(인간의 욕심이 끝이없어서 경매로 싸게 산 아파트의 낙찰가가 점점 떨어지는거 보면 속쓰릴꺼 같아요...^^;)
이번에도 80%언저리에서 낙찰될꺼고, 서울시내 아파트도 2번유찰되는 사례많으니까 1회유찰에 들어가서 경쟁자 없이 낙찰받아야겠다고 결심했습니다.
80%!!!! 미리 입찰표를 작성해 갔음에도 불구하고, 가는내내 망설이다가 결국 입찰장가서 입찰가를 수정했습니다.
혹시....누가 나랑 같은 생각으로 80%보다 쪼금 더 써내서 패찰되는게 아닐까하는 불안감. 그래서 원래쓰려던 210,000,000보다 백만원단위에 '1'자를 더 붙여서 써냈습니다.
ㅠㅠ 단독입찰이었습니다. 왜케 백만원이 아까운건지...최저가 208,000,000원보다 2백만원은 더 쓰겠다고 예정되어있었는데,그 2백만원까지 합쳐서 3백만원에 대한 아쉬움이 계속되네요..
주저리 주저리 신세한탄하는거 같네요^^.
어쨌든 아파트2회유찰되는 분위기, 휴가철, 토지별도등기(제 아파트와는 관계없습니다)....의 이유로 제가 찜한 아파트는 1회유찰에서 인기가 없었던거 같아요. 덕분에 제 손안에 들어왔다고 생각하려구요.
이제는 아직 한번도 접해보지 못한 '경락잔금대출'과 명도 작업이 남았네요.
대출은 어느정도 조사해놔서 안심되는데 명도가 걱정이에요.
임차인없는 집인데다, 소유자가 몇달째 행방불명인 상태래요(경매서류들도 다 공시송달되었던 상태)연락처도 없고, 빈집이라 결국 강제집행 해야할거 같아요..ㅜㅜ
(왠지 나중에 내가 낙찰받으면 명도는 타협으로 잘 될수 있을거 같았던 막연한 기대감은 뭐였던건지..)
우리 회원님들중에 주인없는 빈집 명도 하신분 계신가요? 맘졸이고 있는 초보에게 조언 부탁드려요~~~
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