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초보자의 경매 실전 |
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| 등록자 |
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phahn |
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등록일 |
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2010/12/20 23:03 |
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조회 |
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12247 |
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저의 경매 과정은 초보자로써 초보를 이렇게 시작하였구나 하고 초보들이 경매작심
하는분들 을위하여 그 과정을 적어봅니다
물건지는 부천시 괴안동 아파트 입니다 전용 15.5평
감정가 150,000,000원
낙찰가 122,100,000원(81.1%)
저는 태인 경매 정규과정 126기 교육생으로 경매를 시작 했습니다
경험의 중요성을 강의 시간마다 많이 들었던터라 경험차원에서 임장을 위주로
위치는 연고지에서 가까운지역을 택하여 인천지역을 택했습니다
전국을 보면 더많은 경매물건을 볼수 있겠으나 전 초보라 ...임장이 쉬운곳으로.
인천의 작전동,귤현동,제물포 등 여러곳의 물건을 보며 열심히 발품을 팔았습니다
임장물건의 선택역시 태인의 교육 우팀장의 도움을 받아 초보로써의 걸음마를
한걸음씩 짚어 갔습니다 몇개를 분석하고 임장활동 하여 그중
작전동의경우는 다세대 주택의 2층 물건이었는데 선순위 임차인이 있었는대도
4명이 응찰하여 저는 3등을 했으니 실망이 크더군요 정말 임장을
최선을 다 한다고 했는데....
이 물건은
선순위 임차인의 경우 말소기준의 날짜보다 2년6개월이 빠른 전입이었으나
보증금,확정일자등 이 미상인상태라 일반물건보다는 낙찰금액이 낮으리라고 생각
하고 시세등 위치 가격 현황 등 2일간 돌아다니고 분석에 열중하였으나
입찰 전 한번 더가서 시세 확인도 하고
경매 법정에 갔으나
1 등의
낙찰자는 93% 에 가져갔습니다
역시 경매는 내가 좋아보이면 남도 좋은 물건이라는 평범한진리 여기에 숨어 있
었습니다
저는 이물건이 꼭 낙찰될것같은 생각도 해보았지요 선순위 임차인은 무상거주자
라는것도 알아냈으나 소유자와는 처남지간이라 매부의
간곡한 부탁으로 무상거주각서를 써주었다는 등 구실이되면 인도에 시간도 길어
지는등 개운치를 안아 낙찰금액을 그렇게 높지안게 80.% 로 책정했으나 고배를
마셨던거지요
저는 내심 실망이 컸었습니다 물건은 항상 있으니 실망 할 필요없다고 하였으나
초보자의 내심은 그렇지 안더군요
계속 교육 우팀장의 협조를 받아 임장을 보아왔던 괴안동 아파트를 공략 하면서
임차인은 소유자의 처 라는 사실을 임장했을때 들었으며
그집이 아직 재건축에 동의를 하지 않았다는것을 알고 재건축 조합에 문의하는
과정에서 그집을 잘 아는이가 있어 확인이 돠었지요
만약 내가 그집을 낙찰받으면 틀림없이 재건축 추진에 동의서를 제출하겠노라고
약속하고 정황을 들을 수 있었습니다
주변의 시세는 1억 4500 으로 감정시점보단
지금이 조금 나은듯 하였지요
그러나 내가 파악하는만큼 남들도 파악이 되어 응찰자가 몇명일까
작전동처럼 또 4명중 3등 하는게 아닐까
임차인이 진짜 임차인이면 어떻하나
지금처럼 매매가 어려운 이 시기에 과연 낙찰받아도 될까
판단은 그리 확신은 정확치 않았으나 모르면 용감하다고 했던가...
과감히 밀어보자
어,,,,,,
그런데
단독응찰 이었습니다
저 혼자 입찰대에 서게 됐지요
입찰대에 서는 순간 별의 별 생각이 다 들었습니다
내가 권리분석을 잘못했나
임차인이 진짜 임차인 인가
엇저녁 밤잠을 못이루고 마지막 내일을 위해
온 실력(?)으로 검토해 오늘 여기왔건만
남들은 다 아는 사실을 나만 모르고
이자리에 섰나
물려준다면 물리고 십은 심정
낙찰 영수증을 받아들고 밖에 나와서 한참후
왜 단독이었을까
1달이 지난 지금에도 모르겠습니다
경매란 명쾌한것으로 알았는데 이건 명쾌히 모르겠다
이와 비슷한 작전동은 3등 했는데
이번에 작전동보다 조금 더 써서 81.3% 로 했는데 왜 단독이었는지
도데체 답을 모르겠더군요
지난주 12월 15일
대금 납부를 끝내고 인도명령 결정을 기다리고 있습니다
임차인이 소유자의 처 라는것은 확실하기 때문에 시간은 그리 많이 걸리지 안을
것이라는 예상을 하고 있지요
지금의 시점에선 얼마의 수익창출이 되었는지 알수 없으나
저는 첫 경매에서 아래 3 가지를 느꼈습니다
- 떨어진후 낙심은 나 자신을 너무 과도히위축 시키더라는 것이지요
- 거의 같은경우의 물건이라도 낙찰금은 차이가 큼을 알았습니다
- 경매는 경우의 수가 너무많아 공부를 계속 해야 함을 느끼고 있습니다
이글은 초보님들과 같이 보고져 몇자 적었습니다
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