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초보자의 32평아파트 첫 낙찰수기 |
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| 등록자 |
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tobapark |
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등록일 |
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2011/01/30 14:32 |
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조회 |
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15057 |
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경매를 시작한 사람들이 첫 도전 후 낙찰의 결실을 맺기까지 평균 몇 번의 실패를 맛볼까? 누구나 새로운 세계로의 진입은 필연적으로 낯설고 설레임과 두려움이 교차하는 것이니만큼 경매의 고수반열에 오른 사람들도 처음의 도전과 첫 낙찰의 기억은 아마도 영원히 잊지못할 것이라 생각이 된다.
나 역시 지난해 여름 태인경매 정규과정 124기(8월9일~9월3일)를 수료하고 돈버는 낙찰의 희망과 꿈에 부풀었지만, 첫 도전은 쉽사리 실행하기에 두려웠던 것이 사실이었다.
부동산경매라는게 수천만원에서 수억원의 판돈(?)이 걸린 전문 꾼(?)들과의 경쟁이기에 행여 조금의 실수가 있는 날에는 알토란같은 수천만원의 보증금을 날리거나, 시세보다 비싸게 부동산을 매수하거나, 소유권이전을 받고서도 권리행사를 못하는 결과를 맞이할 수도 있다보니 ‘이건 아무 문제없어’라는 생각이 들더라도 쉽게 입찰에 참여하기가 두려워지는게 사실이다.
그래서 나는 태인경매 수료 후 처음 한달 동안은 직접 입찰에 참여하기보다는 일부일에 한번이상 입찰법정을 다니면서 경매법정의 분위기를 익히는데 주력했고, 두 번째 달부터는 경매물건 선정, 임장활동, 권리분석을 통해 입찰금액을 결정하되 직접 입찰보다는 모의투자를 통해 경매시장의 흐름을 익혀나갔다.
그러다가 12월이 되어 ‘이제 이쯤되면(?) 직접 입찰해도 되겠지’라는 생각에 먼저 비교적 접근이 쉬운 아파트부터 도전에 나섰다.
맨 처음 도전한 물건은 양천구 신정동에 소재한 목동신시가지아파트 20평형(2010타경13098)으로, 감정가 420,000천원짜리로 1회 유찰된 상태에서 나는 감정가대비 88.4%인 375,770천원을 썼지만 어느 지름신이 오셨는지 낙찰은 최초 감정가를 훌쩍넘긴 421,000천원에 입찰한 어느 분께서 차지하였다(목동신시가지아파트의 재건축에 대한 기대로 누군가 그런 터무니없는 금액을 쓴 것이 아닌가 생각이 된다)
첫 입찰은 경매를 통해 수익을 내고픈 나의 꿈을 한순간에 날려버리는 듯했다. 제 아무리 열심히 시간과 노력을 투자해서 준비를 하고 입찰을 해도 전혀 이해할 수 없는 금액으로 낙찰이 되어버리면 그것만큼 허탈한 것은 없다는 것을 발견했고 ‘이래서 경매가 어렵구나’라는 말들이 이해되는 듯했다.
두 번째 도전은 서초구 방배동 삼호한숲아파트 24평형(2010타경12877)으로, 감정가 480,000천원으로 1번 유찰된 상태에서 나는 감정가의 86.2%인 413,900천원을 썼다. 그러나 아쉽게도 낙찰은 내가 쓴 금액보다 5,080천원 높은 418,980천원에 낙찰이 되었다. 여기서 나는 차순위를 차지하였지만 차순위매수신고는 아무 의미가 없다는 생각에 그냥 아쉬움을 달래며 입찰법정을 나섰다.(뒤의 일이지만 이 아파트는 입찰 일주일뒤 기각결정이 났다. 차라리 내가 차순위였던 것이 잘된 일이었지...)
세 번째 도전은 계속되었다. 이번은 관악구 신림동 32평형 건영3차아파트(2010타경9048)였다. 서울대 정문앞에 있는 아파트로 지은지 오래되었지만 단지 앞으로 2013년에 개통예정인 강남순환도로 진출입램프가 지나가고 있었고, 남향에 최고 로얄층인 13층이라 충분히 투자메리트가 있어보였다.
감정가 450,000천원에서 1회 유찰된 상태에서 나는 감정가의 88.4%인 398,100천원을 썼지만 낙찰은 92%인 413,500천원의 차지였다. 나는 이 물건에 대해 당초 400,500천원을 입찰가로 산정하고 있었고, 이 보다 더 높은 금액으로 낙찰이 될 것이라고 생각하며 410,000천원대에서 쓸 것이라고 예정하면서 법정을 들어갔는데, 당일 의외로 입찰법정이 한산하다는 생각에 오히려 입찰금액을 낮추어 적었는데 그것이 오히려 패찰로 이어지고 말았다.(역시나 법정분위기에 휩쓸리지 말라는 경매금언(?)을 생각나게한 순간이었다)
네 번째의 도전은 더더욱 힘빠지는 경험을 하게 만들어준 사건이었다. 마포구 대흥동에 소재한 33평형 태영아파트(2010타경11138)로 평소와 다름없이 열심히 준비하여 입찰가를 산정하여 입찰당일 보즘금(감정가 530.000천원, 1회 유찰된 최저가는 424,000천원)을 찾아서 허겁지겁 서부지법을 찾아갔건만 현장에서 확인된 사항은 본 물건은 기일입찰이 아닌 기간입찰물건이었던 것이다.
즉 나는 접수마감된 기간입찰물건의 개찰일을 입찰일로 알고 의기양양하게 찾아갔던 것이다(이 물건은 감정가의 90%인 478,393천원에 낙찰되었고, 나는 477,770천원을 입찰가로 산정했었다)
이 사건을 통해 ‘모르면 손발이 고생이고, 경매가 정말 사람 힘빠지게 만드는구나’라는 생각을 하게 되었고 ‘실패를 밑거름으로 한 인내와 끈기’만이 경매세계에서 살아남는 유일한 도구라는 걸 느꼈다.
그렇게 해서 다섯 번째의 도전이 이어졌다. 이번 물건은 2010년이 저물어가는 12월 27일에 입찰한 강서구 등촌동 32평형 아이파크아파트(2010타경12514)였다. 감정가 600,000천원에 1번 유찰되어 480,000천원에 입찰이 시작되었는데 나는 감정가의 81.8%인 491,100천원을 썼다.
경매에서 과거의 통계는 가장 중요한 입찰가 산정의 도구인만큼 이 아파트 역시 1,600세대가 넘는 대단지아파트여서 과거 경매사례가 많았는데 동일평형, 동일 남향대의 아파트가 515,400천원(2010년 9월), 522,011천원(2009년 11월), 524,000천원(2009년 5월)에 각각 낙찰이 된 바 있었다.
그렇다면 이번 물건 역시 최고 로얄동 남향에 14층 아파트로 과거 낙찰가격에 유사하거나 넘어서는 가격을 써야 낙찰이 될 것 같았다. 그러나 나는 최근 이 아파트의 실거래가를 기준으로 보았을때 감정가가 지나치게 높다는 점에 착안하여 ‘낙찰도 중요하지만 수익률이 우선이다. 떨어져도 그만!’이라는 생각으로 감정가의 81.8%를 썼던 것이다.
그렇게 입찰봉투를 써내고 개찰을 기다리는데 나의 물건을 개찰하는 순간 나는 너무 의아해하지 않을수 없었다. 입찰자를 부르는데 나 혼자만 나가있는게 아닌가? 단독입찰이었던 것이다.
입찰장을 빠져나오면서 첫 낙찰의 기쁨은 순식간에 두려움으로 바뀌어 있었다. 내가 뭔가 실수를 한게 아닌가? 이러다가 입찰보증금을 날리는게 아닌가? 별의별 생각이 다 지나갔다.
다시 한번 물건명세서를 찬찬히 살펴보았지만 임차인도 없었고 5건에 달하는 근저당채권도 총 채권액이 69억원(마지막 근저당은 공동담보로 60억원짜리였다)에 달하는 등 권리관계에도 아무런 문제가 없었다.
결국 당일자 다른 물건으로 투자자들의 관심들이 많이 쏠렸다는 것과 결정적으로 경매신청채권자의 채권금액이 5천만원에 불과했던 것이 단독입찰의 원인이라고 판단을 했다.(즉 경매채권신청액이 소액이어서 취하될 여지가 많았다고 투자자들은 생각한 듯했다)
그러나 1순위 이후 근저당 총채권액이 69억원으로 감정가 6억원을 훨씬 상회한다는 점, 집주인이 직접 거주하면서 3달이상 아파트관리비를 연체하고 있다는 점을 종합해 보았을 때 경매가 취하될 여지는 없어보였다.
결국 나의 첫 낙찰은 그렇게 다섯 번의 도전 끝에 성사되었고, 이후 매각허가와 함께 대금지급기한통지서를 받아서 지금 잔금지급을 준비중이다.
잔금납부를 완료하면 실질적인 소유권은 내 것이 되는만큼 명도절차만이 남았는데, 집주인과 통화를 해 본 결과 집도 어렵지 않게 넘겨받을 수 있을 것 같다는 느낌을 받았다.
이제 명도 후 이 아파트를 어떻게 처리할지의 절차만 남았는데 최근 전세대란으로 전세는 3억원을 받을 수 있다고 현지부동산에서 얘기를 하고 있다. 그래서 먼저 전세를 놓고 앞으로 매매가추이를 봐가면서 앞으로의 상황을 판단하고자 한다.
운칠기삼이란 말이 있듯 경매 역시 실력도 실력이지만 운도 많이 좌우된다는 것을 이번의 첫 낙찰사례에서 느낄 수 있었다. 사실 이 아파트는 가격이 비싸서 낙찰을 크게 기대하지 않았지만 의외로 단독입찰의 행운을 누렸으니 말이다. 결과론적인 얘기지만 단독일줄 알았더라면 그냥 최저가로 쓸걸 1천만원을 손해본것 같은 아쉬움(?)이 남는다.
부동산경매를 통해 수익을 창출하고픈 나의 목표는 이번의 낙찰로 첫 단추가 꿰어진듯하다.
그런데 올해들어 경매시장 분위기가 급반전되는 것이 올 1월의 낙찰가율을 보면 지난해와는 너무나 차이가 나게 높아지고 있다는 것이다. 결국 이말은 경매를 통한 수익률은 점점 나빠지는 방향으로 흘러가고 있다는 말이 되는데 이런 상황에서 수익을 내는 낙찰을 받으려면 어떻게 해야 할까?
여러 경매고수분들의 생각은 어떠하신지요?
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