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7전8기 부동산 경매

등록자 5gagy 등록일 2011/08/25 16:13 조회 11577

부동산태인 교육팀장 오현택입니다.
경매관련 책을 읽다가 좋은 경매수기를 발견하여 함께 공유하고자 글을 올립니다.^^;

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이번 이야기는 기본에 충실한 경매낙찰 사례이다. 경매의 시작과 끝을 보여주는 교과서적인 사례라 할 수 있다.

2008년의 일이다. 서울 목동의 학원강사 김선생은 늘 고민이 있었다. 학원강사가 된 지 5년이 지났건만 수중에 모아둔 돈은 그다지 많지 않기 때문이었다. 펀드에도 투자하고 주식도 해봤지만 별 재미를 보지 못했다.
무엇보다 학원강사로서 불투명한 미래가 가장 힘들었다. 남들처럼 재테크를 하긴 해야겠는데 주식으로 손해본 경험이 있어 겁도 났다.
그러다가 그는 '안되면 농사라도 짓자'라는 심정으로 부동산경매에 투자하기로 했다.

그는 가격이 저렴한 빌라 5개를 구입해 임대사업을 시작하겠다는 야심찬 계획을 세웠다. 하지만 경매로 돈을 벌겠다는 계획을 세웠을 뿐, 실전 경험은 전혀 없었다. 종잣돈도 8000만원이 전부였다. 그래서 인천을 투자 대상지로 삼았다.

그가 첫 번째로 선택한 물건은 인천 중구 율목동 3층에 위치한 빌라였다. 실평수는 23.1㎡(7평)의 원룸으로 감정가는 2500만원, 경매 시작가는 1750만원이었다.
서울은 1회 유찰시 20%씩 떨어지지만, 인천은 30%씩 내려간다. 그 점이 인천지법 산하 경매물건의 매력으로 2회 이상부터는 사실상 반값이 되는 셈이다.

김선생은 며칠동안 엄청난 고민 끝에 경매시작가에서 200만원을 더 올려 쓰기로 결정하고 1950만원으로 입찰에 응했다. 결과는 이 물건에 입찰자가 무려 16명이나 몰리면서 2400만원을 써낸 사람이 낙찰의 영광을 안았다.

첫 도전이기는 했지만 너무 허무했다. 그가 보기에 2400만원은 지나치게 높은 금액이었다. 아무리 따져봐도 그 집이 2400만원의 값어치를 할 것으로 보이지는 않았다.
"웬 정신 나간 사람이 무식하게 값을 올려 썼군"

그는 그렇게 푸념을 하면서 스스로를 위로했지만, 그 이후의 경매에서도 그는 모두 실패를 맛보았다. 그것도 인천에서만 6번을 도전해 모두 실패하였다.
그렇게 여섯 번이나 떨어지니 나중에는 오기가 생겼다. 여기서 물러설 수는 없다고 또 한 번 도전을 했다. 그러나 그는 7번째 도전에도 쓴 잔을 마셨다.

"일곱 번이나 떨어졌지만 배운 게 있었죠. 낙찰이 되기 위해서는 시작가격에서 무조건 조금 올려 써서는 결코 되지 않는다는 사실이었어요. 입찰금액이 3~4억원이면 조금 올려 입찰해도 낙찰될 수 있는 확률이 있지만 1억원 미만의 소액 부동산경매는 결코 최저입찰가격에서 조금 더 써서는 낙찰받을 확률이 떨어져요"

그의 말처럼 임대사업용 주택은 가격이 아파트에 비해 상대적으로 싸다. 특히 인천은 더욱 그렇다. 따라서 입찰금액을 높여 쓰지 않으면 여간해서는 낙찰받기 힘들다.

김선생은 그 후 방향을 바꾸어 임대수익이 아닌 장기투자 가치를 보는 쪽으로 투자 목적을 바꿨다.
그렇게 시각을 바꾸고 지도를 보니 서울 노원구 상계동과 의정부가 고개 하나를 사이에 두고 마주보고 있다는 사실을 새삼 알게 되었다. 이른바 서울의 접경 지역이었던 것이다.

서울과 경기도의 접경지역은 서울의 끝에 있다는 이유로 늘 홀대 받는다. 그러나 반대로 경기도쪽에서 보면 서울 방향으로 갈 때 가장 먼저 만나는 지역이기도 하다. 이러한 지역에 투자할 때 중요한 점은 접경 지역 뒤에 있는 경기도 권역이 개발되느냐 하는 점이다. 만약 그렇게 된다면 땅값 상승효과가 나타난다.

이런 관점에서 그는 투자처를 의정부에서 서울과 가장 가까운 지역으로 정했다.
이후 주변 지역을 조사하고 그가 내린 결정은 입찰가격을 최저입찰가의 1/3 이상으로 올려 써도 크게 문제가 될 게 없다는 것이었다.

이런 생각으로 그는 의정부 신곡동의 실평수 49.5㎡(15평), 분양평수 72.7㎡(22평형)의 아파트를 선택했다. 최초 감정가는 1억 6000만원이었는데 1회 유찰되어 1억2800만원에서 시작됐다.

세입자는 6000만원에 전세를 살고 있었으며 전입일자와 확정일자가 최초근저당권보다 앞서 있었다. 배당요구도 배당요구종기일보다 앞섰기 때문에 법원에서 세입자의 전세보증금 전액을 배당해주는 물건이었다. 부동산경매로는 A급이었다.
이런 물건은 낙찰 받으면 세입자가 전세보증금 전액을 법원에서 배당받기 때문에 낙찰자와 다툴 이유가 하나도 없다. 인근 부동산에 들러 시세를 알아보니 1억8000만원 내외였다.

문제는 입찰금액이었다. 그가 지난 7번의 실패에서 배운 경험은 쓸 때는 과감하게 써야 한다는 것이었다.

그러나 이 아파트는 4동에 불과하며 인근의 대단지 아파트에 끼어 있는 상황이고 1995년에 준공된 것으로 14년이나 되어 낡은 이미지를 풍겼다. 더구나 경매일이 크리스마스를 이틀 앞둔 시점이여서 입찰자도 많지 않았다.

이런 점들을 감안해 그는 1억3200만원으로 입찰했다. 결과는 2명이 참여해 그가 낙찰되었다. 무려 8번의 도전 끝에 성공한 것이다. 3년이 지난 현재 이 집은 2억3000만원을 호가한다.

[나는 경매로 연봉만큼 번다] 중에서....

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GE6 (118.218.xxx.52) 2012.03.18 20:45

대단하시네요~

6VkSU (121.142.xxx.245) 2015.02.20 20:16

미쳤어요 22평 의정부 낡은 아파트 23000을주고 살사람이????///

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