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소액경매 1960만원 투자로 4개월 만에 3154만원 수익내다

등록자 zoon2913 등록일 2012/05/18 17:53 조회 21656

작년 10월 에 낙찰 받은 물건이다

당시 물건 5개 중 우리카페에서 4개를 낙찰받았고 1개는 세입자가 낙찰
받았던 물건이었다

세입자 낙찰가는똑같은 평수 낙찰가가 자그만치 6800만원 이었다

경북 상주에 있는 저층아파트 였는데 경매싸이트 태인에서 이물건을
처음보고 뭔가 짜릿한 그 무언가 즉 감이 와서 임장을 갔었다 역시나 였다
물건의 위치는 한마디로 최 상급에 속한 물건이었다
이런 낡은 저층 아파트는 위치가 무엇보다도 중요하다
이런 물건이 교통이나 편의시설이 불편한 변두리에 있다면 정말 수익내기 힘드는
믈건이다 하여 난 이런 물건은 무엇보다도 위치를 제일 중요시 한다
이물건 5개를 꼭 낙찰 받아야 겠다고 생각해 감정가 5천만원 짜리

낡은 연립같은 1동 짜리 아파트를 무려 낙찰가 5.7089.000 원 낙찰 받았다 .

워낙 낡은 물건이다 보니 경매꾼들의 눈에 잘 띄지 않았고
또한 물건 5개 전부가 선순위 세입자 였고 특히 내물건은
세대합가 권리분석이 아주 까다로운 물건이었기에 선불리
입찰에 도전 할수 없었던 물건이 아니었나 하는 생각을 했던 물건이었다.

즉 선순위 세입자보증금이 삼천만원 전세 였는데 전입은 아버지가
선순위로 되어 있었고 계약자는 이곳에 한번도 전입된

적이 없으며 다만 확정일자와 배당신고는 딸이 되어 있었다

즉 시집간 딸이 부모님께 전세를 얻어 주었는데 계약서는 자신앞으로
계약했던물건이었다

당시 낙찰 받고 잠깐 마음이 아팠던 물건이다 이유는 감정가
오천만원 짜리를 1차에

오천칠백만원에 낙찰 받았는데 입찰자는 딱 2명 세입자와 나 뿐이었습니다

2등하고 낙찰가 차이가 무려 사백 오십만원 이궁 이럴줄 알았으면
낙찰가를 좀 내릴껄 하고 후회는 했지만 눈앞에 수익이 보이는
우량물건이었기에 그기분도 잠깐 이었다.

배당을 다 받는 물건이었지만 세입자들이 10년을 넘게
자신들의 집처럼 살던 집이었으며

자신들이 분양을 받거나 낙찰을 받을려고 기본적인 수리를 하고
사는 집들이라서 명도가 결코 쉽지가 않았다 한 낙찰자는 소유권
이전하고 난 다음 유치권소송이 들어와서 힘들게 소송중이기에
엄연히 말하면 지금이라도 세입자가 유치권 소송을 하게되면
아주 골치아픈 상황이 전개되리라 여겨 세입자 대하기가 조심 스러웠다.

우여곡절끝에 이사비 30만원에 합의하고 배당을 다 받은 세입자에게
이사비를 지급한 경우는 경매를 직업으로 선택한 후 처음이었다 .
간단히 욕실 리모델링과 도시까스 시공하고

다른 부분은 세입자가 수리한지가 1년도 안되었기에 아주 깨끗했다

욕실리모델링도 직접 발품팔아 견적 내서 자재를 구입하고 인껀비만 들여서

수리를 했기에 많이 저렴하게 할수 있었다

수리하고 바로 교차로에 광고했더니 이곳이 집이 모자라는 관계로

주택이 모자란 곳이였지만 단체물건이다 보니 함께 나온 땅이
유찰된 관계로 배당이 늦어졌고 또 겨울이 되었기에 가뜩이나 주택도
모자란 지방 소도시 불쌍한 세입자 사정을 생각해서
느근하게 명도를 했기에 봄에야 겨우 명도를 할 수 있었기에 매도 기간도

소유권 이전한지 4개월 만에 매매가 9300만원에 매도했다
법무사 사무실에서 직거래로 계약해서 복비는 한푼도 들지 않았다
지방은 부동산 보다는 이렇게 몇만원 들어 광고하는것이 더 효과가 있다
좀더 가지고 가면 더좋은 수익이 보였지만 적당한 선에서 매도하고 빠져나와
또 새로운 투자를 하는것도 투자를 잘하는 한 방법인듯 싶다

낙찰가 5.7089.000 원

대출 : 4500만원

취등록세 법무비: 합계 190만원

도시까스 설치비 : 120만원

욕실리모델링 : 160만원

이자 : 84만원

---------------------------- -------------

자세히 계산해보니 수리비까지 포함해서 투자액 1960만원 정도
투자해서 3154만원이 수익으로

돌아왔던 초우량 물건이었다.

경매를 하다보면 낙찰가가 차순위와 근소한 차이로 낙찰되면 물론
좋겠지만 꼭히 그렇게 낙찰 받았던 물건이 수익이 좋지는 결코 않았던듯 싶다
이유는 그렇게 남보기에 좋은 물건은 필시 높은 가격에 낙찰 되었고 감정가
또한 높았었다.

내가 이물건의 수익이 높았던 이유는 무엇보다도 감정가 자체가
아주 저렴했다는 것이다

감정평가사들이 물건을 평가하는 기준은 물건의 준공연도와 땅값
그리고 실거래가 인데

이물건의 경우는 워낙 연도가 오래된 물건이다 보니

건물값의 평가액이 아주 낮았었고 또한 낙찰 받고 알았던 사실이지만

지방주택의 실거래가란 것이 다는 아니지만 어떤 이유 에서든 많이
왜곡되었던 부분이 있었다

요즘은 지방아파트 낙찰가도 예전같지 않아서 발품팔지 않고
공부하지 않으면 좀처럼 좋은 수익

내기는 어려운 것이 현실이다 하여 난 이럴 때일수록 차순위 물건을 선택한다

우선순위 물건 즉 우량물건은 다른이에게도 좋아보일 것이다
하여 경쟁률이 치열할 것이며 그로 인하여

낙찰가 또한 높아서 한마디로 먹을게 별로 없다는 생각이다

우선순위 보다는 차순위를 선택하는 것도 용기겠지만 그만한 용기를
가지고 도전할려면

자신의 감 즉 안목을 믿는 실력이 겹비 되었을 때야 가능한 일일 것이다.

실전경매 부자클럽 회원여러분

지금 대한민국 어디든 부동산이 침체기라 할수 있지만 모든것이
저렴할때 즉 침체기일때

투자를 하는것이 부동산으로 돈버는 지름길 이라는 생각을 해본다

위기는 곧 기회가 될 수 있을 테니까

2012년 5월 18일

브론테

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82nvM (118.218.xxx.52) 2012.05.20 13:52

대단한 안목이십니다 한수 비결 알고싶네요 글이 구체적이고 진솔한데 이렇게 고수가 될려면 어케 하면 할수 있나요
가켜 주세요

joeunis (119.71.xxx.22) 2012.08.16 12:18

양도소득세 제하면 그래도 1,500만원이 넘는 수익이네요...
수익률 124% 좋은데요...^^

joeunis (119.71.xxx.22) 2012.08.16 12:57

잘못 계산했네요...ㅋ 약82% 네요...

1XDt1 (118.218.xxx.50) 2012.09.22 07:32

부동산매매사업자 입니다 양도소득세는 내지 않고 종합소득세 대상입니다 하여 아래 분들이 말하는 수익보다는 많은 수익을 보았습니다

frnaces (222.107.xxx.176) 2014.12.01 23:34

브론테님 ,대단한 고수 이십니다. 저도 그런 촉 배우고 싶어요.완전 초보인데 가이드 해 주실수 있으신가요 ?
frnaces@naver.com

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