1. 건축선이란 무엇인가?
건축선의 역할 및 종류

건축선은 1개 필지의 경계선에서 건물을 지을 수 있는 최소 이격 거리를 표시한 선입니다. 달리 말하면 내 땅에서 내가 건물을 지을 수 없는 경계를 표시한 선이기도 합니다.
지자체에서 조례 또는 지구단위계획으로 건축선을 지정한 이유는 크게 3가지로, 첫째는 도로 사용의 안전과 추후 도로의 확장입니다. 둘째는 건축물을 일정하게 뒤로 물러나게 하고(set back) 공지를 확보하여 건축물의 형태와 규모를 제한할 수 있고 가로경관을 관리하는 것입니다. 마지막으로 건축물 간의 이격 거리를 확보하여 채광, 환기, 방화 등 거주환경을 개선하는 것입니다. 모두 공공의 복리를 위한 목적이라고 할 수 있습니다.
건축선의 종류에는 쓰임이 많은 순서대로 건축한계선, 건축지정선, 벽면한계선, 벽면지정선이 있습니다. 건축한계선은 도로와 필지가 접한 부분부터 이격 한 선을 나타낸 것으로 접한 도로의 너비나 위치에 따라 달라집니다. 반대로 건축지정선은 일정한 가로경관을 위해 일정 비율 이상의 입면이 접해야 하는 선입니다. 이것을 특정층의 벽면에 지정하면 벽면한계선과, 벽면지정선이 됩니다. 단, 지표면 아래의 지하는 건축선을 넘어 건축할 수 있지만, 도로면으로부터 높이 4.5m 이하의 출입구, 창문 등은 열고 닫을 때 건축선을 넘어서는 안됩니다.

2. 지목인 대(垈)와 대지(垈地)에는 어떤 건축선이 존재하는가?
지목인 대와 대지의 의미와 특징

지목은 토지의 용도를 분류한 것으로, ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조(지목의 구분)’에 따라 건축물을 건축할 수 있는 토지는 ‘대(垈)’, 공장용지, 학교용지입니다. 그리고 ‘대지’는 건축법 제2조에 따라 건축물을 건축할 수 있는 토지를 말합니다. 같은 내용이긴 하지만, ‘대지’는 다음 조건을 만족해야 합니다. 지적상 하나의 필지로 구획되어 있고(특별한 경우 여러 필지로 구성) 도로에 2m 이상 접해야 건축물을 건축할 수 있습니다.

지목인 대와 대지의 건축선 규정과 예외

건축법 제46조에 따라 ①도로 양편에 대지가 있는 경우로 도로의 너비가 4m 미만인 경우, 4m를 만들어주기 위해서 중심선으로 2m까지 대지 경계선에서 건축선을 후퇴시켜야 합니다. ②도로 반대편이 하천, 철도인 경우는 반대편에서 4m를 만들어주기 위해 건축선을 후퇴시켜야 합니다. ③도로가 막다른 도로로 길이가 35m 이상이면, 도로의 너비가 6m(읍· 면은 4m) 되도록 건축선을 후퇴시켜야 합니다.
또한 동법 제58조에 따라 용도지역, 용도지구, 건축물의 용도 및 규모에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 일정한 거리를 띄워 건축해야 합니다.

특수한 건축선 지정

① 건축법 시행령 제31조에 따라 너비 8m 미만의 도로의 코너는 만나는 점에서 교차각에 따라 2~4m을 후퇴한 두 점을 연결하여 건축선(가각전제)을 지정한다. ②지자체장은 4m 이하 범위에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위해 건축선을 조례로 지정할 수 있다. ③지구단위계획을 통해 인접가로의 특성(예, 골목길 개방감 확보) 등을 위해 건축선을 세분하여 지정할 수 있다.

건축선을 고려한 효율적인 토지 활용

부동산투자 관점에서 건축선이 많이 적용된 대지는 그 만큼 건축면적이 줄어들어 투자매력이 떨어지는 게 사실입니다. 하지만, 후퇴된 공간은 정원, 주차장, 법정 공개공지 등 야외 공간으로 활용할 수 있습니다. 코너 부분의 가각전제된 건축선은 아래처럼 곡선형으로 설계하여 건축물의 개성을 살리는 방법도 있습니다.

3. 지자체별 건축선 규제 확인하기

토지이음 (eum.go.kr)에 접속하여 토지이용계획 열람을 선택합니다. 토지의 주소를 입력하거나 지도에서 해당 필지를 선택하여 검색합니다. 검색된 토지의 ‘토지이용규제 기본법 시행령’에 해당하는 사항에서 건축선 및 기타 정보를 확인할 수 있습니다.

4. 부동산투자 관점에서 건축선

부동산투자 관점에서 건축선은 재산권을 제한하는 요소이지만, 그 만큼 개발이 가열된 지역임을 보여주는 지표이기도 합니다. 건축선이 다소 엄격하게 적용된 지역은 그 만큼 지자체에서 발전 가능성을 예측하여 관심과 계획을 갖는 지역입니다. 따라서 건축선 외, 입지조건과 시장수요 등을 종합적으로 고려하여 투자하시고, 건축선으로 인해 생기는 외부공간을 법정 공개공지, 주차장 등으로 활용하는 방안을 함께 고려하시기 바랍니다.

세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일