오피스텔 용도(주거.사무) 및 양도세 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2016.10.16 22:59

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 기본적으로 주거용과 업무용의 구분은 전입 및 사업자등록을 그 기준으로 합니다.
쉽게말해, 전입=주거용, 사업자등록=업무용 으로 구분하는 것이 가장 손순위 구분방법이지요.
허나, 이를 실제로 확인할 수 없는 경우 즉, 말씀하신 바와 같이 전입신고 나 사업자등록 둘 다 없는 경우엔 경우에 따라 실제 사용용도를 입증해야 할 수 있습니다.
물론, 사업자등록 없이 업무용으로 사용하는 경우는 드문 경우이긴 하나, 전입없이 주거용으로 이용하는 경우는 빈번하기 때문에 추후 각종 세금이 업무용오피스텔을 기준으로 부과되었다면, 주거용오피스텔로 이용 중이었음을 입증할 수 있는 근거자료들을 첨부하여 관련세금의 경정,고지를 요구해야 할 수 있습니다.

2. 주거용과 업무용의 전환은 가능합니다.
다만, 용도 전환에 따라 받았던 세금혜택 등이 있다면 반환해야 하겠지요.

3. 임대사업자는 주택임대사업자와 일반임대사업자 두가지로 구분해야 합니다.^^;;
주택임대사업자의 경우 의무보유기간이 4년 입니다만, 일반임대사업자의 경우는 10년 입니다.
말씀하신 보유기간 4년은 주택임대사업자의 경우이며, 이 경우엔 당연히 주거용으로 임대해야 하므로 업무용으로 하고 싶은 질문자님의 경우엔 일반임대사업자에 해당하며, 의무보유기간은 10년 이 됩니다.

4. 업무용으로 일반사업자등록을 할 경우, 임대소득에 대한 부가가치세, 종합소득세가 부과됩니다.
종합소득세는 국세총 홈페이지를 통해 확인하시기 바랍니다.^^

5. 일반임대사업자등록의 장점 중 하나는 단연코 부가세환급 입니다만, 아쉽게도 경매로 취득하는 경우 납부한 부가세가 없으므로 환급대상 부가세도 없습니다.^^;;
주택임대사업자의 경우엔 취득세 감면(최초분양 시), 재산세감면, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 등 꽤 다양한 감면혜택이 있으나, 일반임대사업자등록의 경우는 부가세환급이 가장 큰 장점이나, 경매로 취득한 경우엔 예외인 점이 상당히 아쉽군요.^^;;

6. 세금문제는 반드시 짚고 넘어가야 하는 문제이긴 합니다만, 단순히 세금만으로 매입할 오피스텔의 용도를 단정짓는 것은 자칫 위험할 수 있습니다.
대학교 인근에 위치한 오피스텔인데, 세금 몇푼 아끼자고 업무용으로 일반임대사업자등록을 했다간, 공실 위험만 커지기 때문이지요.^^;;
또한, 양도소득세 문제로 업무용으로 사용하고 싶다고 말씀하셨는데, 그와 관련된 세부적인 내용의 검토를 통해 절세의 방법을 찾아보는 것 또한 바람직할 것으로 보입니다.
현재 소유 중인 주택을 매도할 경우의 양도소득세를 말씀하시는 것인지 무엇인지는 정확히 모르겠습니다만, 오피스텔을 주거용으로 취득한다 하더라도 주택임대사업자등록을 할경우 종전 거주 주택의 비과세요건을 충족한 경우 그대로 비과세 적용을 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : koj07**
2016.10.17 16:46

안녕하십니까
부동산경매25년의 현주소입니다.
최고의 경매이론과 실전경험의 바탕으로 최상의 전문지식을 전달해 드리고자 합니다.
실전경험과 노하우의 토대로 심도 있는 경매지식을 상담해 드립니다.

오피스텔에는 주거용과 사무용이 2가지 입니다.
오피스텔의 사무용으로서 전입신고가 되어 있어도 사무용입니다.다면 오피텔을 매매할 경우, 일반주택이 1채가 잇을 경우 1가구 2주택으로 인정한다는 것이죠, 임차인 주소를 옮기면 해소됩니다.
사무용은 양도소득세 면제가 안됩니다.
사무용은 소유권이전 취득세가 4.6%로서 주거용보다 높다는 것이 부담스럽습니다.

위 권리분석은 답변자의 주관적 견해입니다. 참고만 하시고 응찰은 본인의 책임하에 신중히 하시기 바랍니다.
[전국무료상담]
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전문컨설턴트
권오조
010-9249-1178

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답변자 : ans**
2016.10.18 09:22

참고로...
오피스텔의 경우, 주거용이든 사무용이든 그 용도와 무관하게 취득세율은 취득가액의 4% 입니다.

취득세 4%
농어촌특별세 0.2%
지방교육세 0.4%

주거용오피스텔이라고 해서 주택과 같은 1~3% 라고 혼동하시는 분들이 있는터라...^^;;
참고하시기 바랍니다.

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