공유자우선매수시 임차인의 권리에 관한 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 공유자우선매수시 임차인의 권리에 관한 문의

질문자 : sonhansu**
2023.05.06 18:13
조회수 873

안녕하세요.
공유지분 물건에 임차인이 있는 경우
상가임대차보호법 적용 질문 드립니다.

어떤 상가 건물에 대해 A, B, C가 각각 51, 25, 24씩 지분을 가지고 있고
모든 공유자를 대상으로 임대차 계약을 한 상태를 가정합니다.

이 상태에서 A의 지분에 대해 경매가 진행됩니다.
B가 공유자 우선매수권을 발동하여 낙찰을 받았고,
그리고 보증금이 전액 변제된다고 생각해봅니다.
B 입장에서는 자신이 과반 공유자가 되었고,
A의 지분 51에 대한 임차인의 대항력이 사라졌으므로
임차인을 명도할수 있다고 생각할 수도 있을 것 같은데요.

이런 경우에
상가 임대차보호법 제 8조에 의해 임차권이 소멸하여 B의 생각이 맞는지,
아니면 B가 기존 임대인에 해당하므로 임차권이 소멸하지 않는지 궁금합니다.

여기에 더해 A,B,C가 가족인 경우에 특별 조항이 있는지도 궁금합니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.05.07 04:29

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"보증금이 전액 변제된다고 생각해봅니다."
라고 언급하신 이상, 당연히 해당 임차인이 배당요구종기일 내에 권리신고 및 배당요구를 한 것이고 이는 곧 종전 임대차계약의 해지의사로 간주하게 됩니다.
단, 예외가 있다면 임차보증금이 전액변제되지 않는 경우에 한 할 뿐 이지만, 말씀하신 바와 같이 전액배당을 통해 대항력은 소멸하게 되는 만큼 종전의 임대차계약은 종료됩니다.

또한, 51+25=76% 즉, 과반수에 해당하는 지분권자에 해당하므로 나머지 24의 지분공유자 동의없이 단독으로 임차인에 대한 인도명령 및 강제집행도 가능합니다.

이는 A,B,C 가 가족이든 아니든 관련은 없습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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