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[질문] 배당에 대해서 질문 드립니다.

질문자 : kyin55**
2023.05.21 17:31
조회수 934

아래와 같은 상황을 "가정" 해볼게요.
(1)임차인의 확정일자보다 빠른 당해세 (1억)
(2)임차보증금 (등기에 다른 저당권은 없음, 임차인은 대항력을 갖추고 있음) (2억5천)
(3)임차인의 확정일자보다 느린 당해세 (3억)

위 상황에서 경매가 2억에 낙찰됐을때, 아래와 같이 처리되는것으로 이해하고 있습니다. (경매 수수료 등은 제외)
- 배당순위에 따라서 (1)빠른 당해세 1억 배당, (2)임차보증금 1억 배당
- 배당받지 못한 남은 (2)임차보증금 1억5천은 낙찰자가 인수해서 임차인에게 반환해야함
질문1) 낙찰자의 총 인수비용은 3억5천이 됨. 낙찰금액이 1억 이상이라면, 3억5천(=빠른당해세 + 임차보증금) 까지는 낙찰금액에 상관없이 총 인수비용은 동일함. 맞나요?
질문2) 배당 받지 못한 (3)느린 당해세의 남은 3억은 어떻게 되는건가요?

위 상황에서 경매가 5천에 낙찰됐을때, 아래와 같이 처리되는것으로 이해하고 있습니다. (경매 수수료 등은 제외)
- 배당순위에 따라서 (1)빠른 당해세 5천 배당
- 배당받지 못한 남은 (2)임차보증금 2억5천은 낙찰자가 인수해서 임차인에게 반환해야함
질문3) 낙찰자의 총 인수비용은 3억이 됨. 낙찰금액이 1억 이하라면, 낙찰금액이 낮을수록 총 인수비용이 줄어듬. 맞나요?
질문4) 배당 받지 못한 (1) 빠른 당해세의 남은 5천은 어떻게 되는건가요?

질문2, 질문4의 예상 정답 = C
A. 누구에게도 추심하지 않고, 그냥 없어진다.
B. 경매 낙찰자에게 추심한다.
C. 기존 채무자(기존 집주인)에게 계속 추심한다.

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답변자 : ans**
2023.05.21 20:14

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 맞습니다.
대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 만큼 결과적으로 임차인의 확정일자보다 법정기일이 앞서는 당해세+대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 이 총매입금액이 되므로 3.5억에 낙찰을 받든, 1억에 낙찰을 받든 총매입금액은 동일합니다.

2. 해당 기관에서 전소유자에게 청구하겠지요.
낙찰자의 인수대상은 아닙니다.

3. 법률에 따른 이론 상 맞습니다.
허나...
경매로 매각이 진행되는 이상 당해세의 부과기관이 아닌 누군가가 경매를 신청했다는 것을 의미할 것이고, 이 경우 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음 즉, 무잉여를 원인으로 한 기각결정 이 이루어질 가능성이 매우 큽니다.
즉, 체납세금을 원인으로 한 공매가 아닌 이상 경매를 진행하면서 당해세 1억원 이하 까지 떨어지면서 까지 매각이 진행될 가능성은 희박합니다.
법률 상 이론과 실무가 다른 대표적인 케이스 중 하나이지요.

4. 2번 질문에 대한 답과 동일합니다.

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