안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 개정된 국세.지방세기본법 외 임금채권이 존재하지 않는다면, 집행비용 다음 순위로 배당이 이루어지겠으나 말씀하신 내용만으로는 예상배당액을 판단할 순 없습니다.
예상배당액이라는 것은 예상낙찰가를 기준으로 산정되어야 하기 때문이지요.

2. 국세.지방세안분신청은 전세사기피해자결정을 받은 전세사기피해자에 한하여 적용되나, 질문 내용 그 어디에서도 질문자님이 이에 해당하는지 판단이 불가능 합니다.
무엇보다... 앞서 질문하신 내용과 같이 국세.지방세기본법 개정으로 인해 당해세라 하더라도 임차인의 확정일자 이후의 법정기일인 경우 임차인보다 우선하여 배당이 될 수 없는 만큼, 국세.지방세안분신청을 하더라도 질문자님의 배당에 미치는 영향은 없습니다.
이로 인해 이득이 되는 경우는, 해당 조세채권 및 공과금의 법정기일이 질문자님의 확정일자의 우선변제권보다 앞서는 경우에 한 합니다.
즉, 1번질문과 2번 질문은 서로 상충하는 오류를 범하고 있는 질문입니다.

3. 아직도 수많은 사람들이...심지어는 관련분야에서 자칭 전문가라 하는 사람들도, 낮은 금액으로 낙찰을 받으면 취득세의 절세효과가 있다??? 라는 식의 헛소리를 하는 경우가 자주 보입니다만...
질문자님의 대항력 유무에 따라 다르겠으나, 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인 인 경우...
대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우, 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 취득가액은 낙찰가 가 아닌 대항력을 갖춘 임차인의 임찹보증금+@ 가 됩니다.
즉, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 자체가 취득가액에 해당하는 만큼 낮은 금액으로 낙찰을 받았다고 해서 그 금액을 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

4. 이는 당연히 등기사항전부증명서를 검토해봐야 명확한 판단이 가능하겠으나, 낙찰자가 인수해야 할 선순위가등기.선순위가처분 등 이 존재하지 않는 이상 낙찰자가 임대인의 채무를 변제하는 일은 발생하지 않습니다.
단, 이는 당연히 등기사항전부증명서 검토를 기본으로 한 권리분석이라는 과정을 통해 반드시 재확인해야 할 문제라는 점 명심하시기 바랍니다.

5. 질문하신 내용 그 어디에서도 질문자님이 권리분석??? 을 해본 근거는 찾아볼 수 없습니다.
각종 유무료경매정보사이트 상에서도 등기사항전부증명서 조차 올라오지 않은 사건에 해당하는 바, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 토대로 권리분석을 해야 질문에 대한 답변이 가능합니다.
따라서, 이러한 과정이 선행되지 않은 상태에서는 그 무엇을 단정짓는 그 어떤 답변도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.


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1. 네, 임차인의 전입 확정일 이후 발생한 당해세 포함 조세채권은 임차인보다 후순위로 배당됩니다.
2. 안분배당신청의 효과도 있지만, 임차인 전입 확정일 이후에 발생한 조세채권은 신경쓰지 않아도 됩니다.

3. 대항력 있는 임차인이고, 임차인의 보증금과 시세 사이에 별다른 차이가 없다면 여러차례 유찰을 기다려 낙찰을 받아도 됩니다. 취득세는 낙찰가 기준이고 양도세는 대항력 있는 임차인으 미배당분 보증금을 경비로 인정되므로 양도세 걱정을 하지 않아도 됩니다. 다만 1000만원 이하 낙찰시 싼 가격에 낙찰을 노려 임차인과 협상을 시도하는 나쁜 놈들이 있어 너무 낮은 가격을 입찰은 금물입니다.
4. 임차인보다 먼저 배당받는 권리자들이 있는지 여부는 입찰 전에 미리 파악해야 합니다. 선순위조세채권 임금채권 재해보상채권등등
5. 사건기록 열람을 통해 미리 확인해야 합니다.



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