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[질문] 경매 배당 관련하여 질문 드립니다.
  • 질문자 : zti**
  • 2025.02.06 16:20
  • 조회수 43

경매 배당 관련 문의 드립니다.

A 확정일자 2020.12.11 전입신고 2020.12.11 점유일 2020.12.15
B 확정일자 2020.12.13 전입신고 2020.12.13 점유일 2020.12.13
C 확정일자 2020.12.13 전입신고 2020.12.13 점유일 2020.12.10

확정일자, 전입신고, 점유일 모두 등기부등본에 임차권설정하여 기재된 내용일때

A, B, C 경매 배당 순서가 궁금합니다. 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.02.06 16:34
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


대항력의 기본은 점유와 전입신고입니다. 점유가 없는 전입신고나 전입신고 없는 점유는 대항력 발생 조건이 되지 않습니다. 또한 배당은 이 대항력을 기본 전제조건으로 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.

단, 점유의 개념을 이사를 한 날짜로 보는 것은 틀린 견해입니다. 점유는 타인의 지배 가능성을 배제하는 것만으로 충분하다는 것이 대법원 판례의 태도입니다. 즉, 임대차 계약을 하고 키를 넘겨받고, 한달 뒤에 이사를 했다면 이사한 날이 점유시작일이 아니라 키를 넘겨받은 시점이 점유의 시작이라고 봐야 합니다. 따라서, 신고시에 점유 시점은 언제든 반대 증언에 의해 바뀔 여지가 있다는 점을 미리 말씀드립니다.

위 점유시점에 임차인간 이견이 없다는 전제하에 해당 임차인간의 배당순서는 B=C > A입니다.


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  • 답변자 : ans**
  • 2025.02.07 00:17
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
소액임차인의 최우선변제 라는 변수를 완전히 배제한다...라는 전제가 있어야 하겠으나...
말씀하신 내용 대로라면...

임차인의 우선변제권은, 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도 모두를 갖춘 익일 0시 대항력이 발생하며, 이후 확정일자의 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다.

A: 2020.12.16 0시
B: 2020.12.14 0시
C: 2020.12.14 0시
즉... B,C는 동순위-A 순으로 우선변제권에 따른 배당이 이루어지게 됩니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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