농지전용협의와 농지전용허가의 차이 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 농지전용협의와 농지전용허가의 차이

질문자 : gorae**
2013.02.27 12:24
조회수 7469

최고가 매수후 농지전용협의된 농지의 경우는 농지취득증명원이 필요없고 농지전용허가된 농지는 농지취득증명원이 필요하다고 하는데 협의와 허가의 차이는 무엇이고 실제로 그렇게 시행되고 있는지요?

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답변자 : koj07**
2013.02.27 15:08

안녕하십니까! 부동산경매 23년의 현주소입니다.
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농지전용허가란?
농업시설및 농업인을 위한 편익시설,영업시설에 전용되고 주택이나,농산물유통,가공시설물,또는 마을회관등에 쓰이는 농지를 말합니다.

농지전용협의란?
농지전용허가외, 도시관리계획에 의하여 개발행위및 지정이 있을 경우 그 구역내에 농지가 있을 경우에 협의를 하게 되는 것을 말합니다

농지전용허가는 농취증이 필요하며,
농지전용협의는 농취증이 필요하지 않습니다.

대법원허가등록번호 08-09-14
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답변자 : gorae**
2013.02.27 15:22

예 답변 감사합니다. 그렇다면 일반법인이 창업계획승인을 받은 토지를 경락받았을 경우
농취증명원을 제출하지 않아도 되는것인지요?

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답변자 : ans**
2013.02.27 15:39

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 2위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

1. 우선 농지전용허가와 농지전용가 무엇인지를 답변드리겠습니다.
1) 농지전용허가 : 농지전용 허가신청은 농지를 전용하고자 하는 자가 당해농지를 직접 전용하여 전용목적사업을 하고자 신청하는 것으로 허가권자는 농림부장관이나 절차 간소화를 위하여 전용면적에 따라 시.도지사 또는 시장.군수.구청장에게 위임하여 처리하고 있는 것을 말합니다.
다시 말하면 농지주무부서에서 직접 허가해주는 것을 말하지요.
2) 농지전용협의 : 다른 법률에 의한 인.허가시 농지전용 허가 등 의제처리하는 것과 농지전용과 관련하여 관계행정기관간에 협의를 거처 의제처리하는 것을 말합니다.
예를 들어, 도시계획재정비를 위한 농지전용협의, 공장설립 승인에 따른 농지전용 협의,도시계획구역내 녹지지역소재 농지에 도시계획법 제46조에 의한 개발행위허가시 농지전용허가 의제(농지법 제36조 제2항),건축법에 의한 건축허가시 농지전용허가 의제 등이 이에 해당할 수 있지요.

2. 즉, 쉽게 말해, 농지전용협의가 된 농지는 이미 개발행위허가가 난 상태이기 때문에 지목만 농지일 뿐 농지로서의 역활을 더 이상 하지 못하게 되므로, 농지취득자격증명원이 필요치 않습니다.^^
이는 실무에서도 적용되어지고 있는 경우입니다.
예를 들어, A라는 농지가 재개발구역에 포함되어 재개발이 진행된다고 가정할때, 이 토지가 과연 농지일까요???
농지 이외의 용도로서 활용하기 위한 것이 농지전용인데, 개발허가가 난 농지는 더 이상 농지가 아니기 때문에, 실무에서 역시 이러한 농지의 경우 농지취득자격증명원을 필요로 하지 않습니다.
물론, 간혹 관할 법원에서 절차 상의 오류 등으로 인해 농지취득자격증명원 제출을 요구하는 경우도 있습니다만, 이때에는 농지취득자격증명원 발급신청 후 반려증을 증거자료로서 제출하여 이의를 제기하고 매각허가결정을 받아낼 수 있습니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.
따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.
경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2013.02.27 15:44

추가질문에 답변드리자면...
상당히 위험한 생각을 하고 계신 듯 합니다.
앞서 답변드린 바와 같이 농지전용협의가 이루어진 경우에 한하여 농지취득자격증명원의 제출을 면제받습니다만, 경우에 따라 전소유자의 개발행위 취소 등의 이유로 농지로서 원상회복까지 요구하는 경우가 종종 발생합니다.
때문에, 이를 무기로 하여 개발행위 허가권을 비싼 값으로 넘기려는 전소유자들도 상당 수 존재합니다.
따라서, 단순히 일반법인이 창업계획승인을 받은 토지라고 해서 농지취득자격증명원 제출을 면제 받는다는 것은 아니기 때문에 이점 각별히 주의하셔야 합니다.

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답변자 : gorae**
2013.02.27 18:45

자세한 답변 감사드립니다. ^^

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