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[질문] 선순위임차금

질문자 : jk30620**
2023.05.16 15:14
조회수 820

수고하십니다
낙찰자가 인수해야하는 선순위임차금액은 임대차보호법에 의한것으로 알고 있습니다. 임대차보호법에서는 보호 한도가 서울은 3억원으로 되어 있는데, 3억원이 초과하는 선순위임차금도 낙찰자가 인수해야하나요?

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답변자 : chinhy**
2023.05.16 17:59

임대차보호법에 보호한도가 서울이 3억씩이나 된다고요?

질문의 요지는 선순위 임차금 한도를 말씀주신것 같은데요
결론적으로 전액 인수입니다.

경매에 의해 부동산 소유권을 얻는 것은 소유권이 새로 발생하는 '원시 취득'(原始取得)이 아닌 전 주인 등의 권리를 이어받는 '승계 취득'이 됩니다.

즉.... 보증금이 얼마든 임차인이 배당받지 못한 "전액"을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

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답변자 : ans**
2023.05.17 14:52

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
질문 부터 오류 인터라, 뭐라 답을 해야 할런지...^^;;

주택임대차보호법을 말씀하시는 것인지, 상가건물임대차보호법을 말씀하시는 것인지도 알 수 없습니다만...
임대차보호법 상 보호한도??? 라는 것 자체가 존재하지 않습니다.
3억원을 초과하든 5억원을 초과하든 10억원을 초과하든, 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 차액 또는 전액은 낙찰자의 인수대상이 됩니다.

말씀하시는 한도???? 라는 개념이 존재하는 것은...
주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 상 소액임차인의 최우선변제 대상 중 주택임대차보호법 은 임차보증금을, 상가건물임대차보호법 은 환산보증금을 그 기준으로 하고 있습니다만...
가장 최근의 법률 기준으로 보더라도, 서울특별시의 경우 주택임대차보호법 상 소액임차인의 최우선변제 대상 임차보증금 범위는 1억6,500만원 이하 에서 최우선변제액은 5,500만원 이고...
상가건물임대차보호법 의 경우 환산보증금 기준 9억원 이하 가 해당 법의 적용대상이 되며, 이 중 소액임차인의 최우선변제의 환산보증금은 6,500만원 이하 에서 최우선변제액은 2,200만원 입니다.
다만, 상가건물임대차보호법 개정으로 인해 환산보증금을 초과하는 경우라 하더라도 우선변제권을 행사할 수 없으나 대항력은 인정되는 바, 환산보증금을 초과하는 상가건물임대차의 경우 한도 없이 임차보증금 전액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

즉, 말씀하시는 한도가 대체 어디의 무엇을 보고 말씀하시는 것인지 알 수가 없습니다만, 질문 부터가 상당한 오류가 존재하는 이상 제대로 된 답변 자체가 불가능 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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