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전세 증액분 문의

등록자 : FAWOR**

등록일 : 2024.05.02 09:44

안녕하세요.

아파트 전세 세입자 입니다.
경매가 들어 와서, 답답 합니다.

최초 전세보증금은 전입신고 및 확정일자를 받았는데, 몇년 뒤에 임대인이
전세금을 올려 달라고 해서 몇 천만원정도 증액분이 발생 했습니다.
전세 증액분 발생시점이 2차 근저당 설정(대부업체)보다 빠릅니다
증액분 확정일자를 늦게 받아서 우선순위 배당은 받지 못 할 것 같습니다.
배당 완료 후, 받지 못한 증액분을 낙찰자가 인수 하는 것 이 맞는지요?
즉, 제가 낙찰자에게 증액분을 받을 수 있는지요?

1) 최초 전입신고및 확정일자 : 2007년 6월25일
2) 1차 근저당(**은행) -- 2011년 8월 9일
3) 증액분 발생: 2018년 2월 7일 -- 확정일자 2023년 12월 4일
4) 2차 근저당(대부업체) -- 2021년 11월9일
5) 임의경매개시결정: 2023년 11월 29일

reala** 2024.05.02 10:24

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

최초 전입과 확정일자시 대항력이 있으므로 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 물어줘야 합니다. 즉 제3자가 낙찰시 최초 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 그러나 증액분은 낙찰대금이 얼마냐에 따라 달라지고 배당순서가 정해지는데, 증액분 1000만원에 대하여는 1차 근저당권자 ---> 2차 근저당권자 ---> 증액분 1000만원 순으로 배당됩니다. 만약 낙찰 대금이 그에 미치지 못해 1000만원 전액을 배당받지 못해도 증액분 1000만원은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 반환을 요구할 수 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

FAWOR** 2024.05.02 12:30

다른 방안으로는,
보증금 증액분의 대항력과 관계가 되는 것은 오직 "증액시점"이 언제 인지가
기준이 된다고 알고 있습니다. ( 검색 통애서)
그래서
전세 증액분 발생시점이 2차 근저당 설정(대부업체)보다 빠르기에, 대항력이 생겨서
배당 완료 후, 받지 못한 증액분을 낙찰자가 인수 하는 것 이 맞는지요?
즉, 증액분 발생시점으로 대항력이 생겨서, 제가 낙찰자에게 증액분을 받을 수 있는지요?
배당보다는 증액분 발생시점으로 검토 부탁 드립니다.

reala** 2024.05.02 14:54

증액 시점이 이미 1차 근저당 설정 이후입니다. 따라서 증액분 보증금에 대해서는 대항력이 없습니다. 이렇게 생각해 봅시다 증액분이 만약 1000만원이 아니라 30억이라고 가정을 해보시죠. 이 30억을 낙찰자가 부담해야 한다면 아무도 낙찰을 받으려 하지 않을 겁니다. 그렇게 되면 담보가치를 믿고 돈을 빌려준 은행은 경매를 통해서 채권을 회수하지 못하는 겁니다.
거꾸로 말하자면 은행에다 담보가치 최대로 돈을 빌리고 근저당을 설정하고 난 뒤, 임차인과 통모하여 부동산 가치 이상으로 증액을 하게 되면, 근저당을 무력화시킬 수 있다는 소리입니다. 법은 상식입니다. 임차인 입장이 아니라 상대방 입장에서 한번 생각하면 바로 답이 나옵니다.

ans** 2024.05.02 17:53

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말소기준권리 이전 증액이 이루어졌으나, 말소기준권리 이후 증액분에 대한 확정일자를 받은 경우라면...
증액분 역시 대항력을 갖추었으나 후순위우선변제권을 갖게 됩니다.
따라서, 매각절차를 통해 후순위우선변제권을 통해 변제되지 않은 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

허나...
질문자님의 경우 2011.08.09 가 말소기준권리라 한다면, 말소기준권리 이후인 2018.02.07 증액이 이루어진 만큼 증액분은 대항력을 갖추지 못한 임차보증금이 됩니다.
즉, 2021.11.09 근저당 이 아니라 말소기준권리인 2011.08.09 근저당을 기준으로 대항력 유무를 판단하는 것 입니다.

따라서, 말소기준권리 이후의 증액분은 대항력을 갖추지 못하는 만큼 낙찰자의 인수대상이 될 수 없습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

FAWOR** 2024.05.06 19:03

명쾌한 답변 감사 드립니다.
사건번호 23타경123643
혹시, 경매중에(미종국상태 )지금이라도 집주인(임대인)이 1차 근저당만(**은행) 소멸 시켜 준다면 말소기준권리가 사라져서
증액분에 대해서 대항력이 생겨서 낙찰자가 인수 할 수 있는지요?
1차근저당금액이 2차 근저당 금액보다 10배정도 낮습니다

1) 최초 전입신고및 확정일자 : 2007년 6월25일
2) 1차 근저당(**은행) -- 2011년 8월 9일 --- 소멸될경우
3) 증액분 발생: 2018년 2월 7일 -- 확정일자 2023년 12월 4일
4) 2차 근저당(대부업체) -- 2021년 11월9일
5) 임의경매개시결정: 2023년 11월 29일

reala** 2024.05.06 22:33

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

네, 증액분의 대항력은 확정일자 기준이 아니라, 증액 시점에 발생합니다. 만약 1차 근저당이 말소된다면 증액분에 대한 확정일자는 2차 근저당보다 늦지만 대항력은 있습니다. 즉, 우선변제권 순위에서는 2차 근저당보다 늦은 순위로 배당됩니다. 그러나 증액 시점이 2차 근저당보다 빨라 증액분에 대해 대항력이 있으므로 미배당분 보증금이 발생하면 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.
결론적으로 임차인의 입장에서는 소유자(=경매상채무자)가 1차 근저당을 변제하도록 유도한다면 증액분 보증금 1000만원을 지킬 수 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.05.07 00:29

/FAWOR**

1. 말씀하신 사건은 현재 매각준비 중인 사건으로 경매정보사이트 에서 등기사항전부증명서 상 권리관계조차 확인이 불가능한 상태인 만큼, 사건번호를 말씀하셔도 세부적인 검토는 불가능합니다.
즉, 선순위근저당이 후순위근저당에 비해 10배 정도 낮다??? 등 이 아니라 정확한 금액과 내용을 확인해야 답변의 오차범위가 적어지겠지요.

2. 현시점에서 선순위근저당이 말소기준권리이고, 이것이 임대인이 변제를 하거나, 제3자의 대위변제를 통해 말소할 경우 당연히 그 다음의 권리가 말소기준권리가 되는 바, 이로인해 임차인의 대항력의 기준이 달라질 수 있는 것이지, 말소기준권리가 없어진다거나 하는 것이 아닙니다.
말씀하신 사건의 경우에는 2011.08.09 근저당이 변제.대위변제 등을 통해 말소된다면, 2021.11.09 근저당이 말소기준권리가 되는 만큼 최초임차보증금 뿐만 아니라 증액분 역시 대항력을 갖추게 되겠지요.

3. 허나...
말씀하신 변제에 따른 말소기준권리의 이동, 대항력의 발생 은 실무에서는 종종 볼 수 있는 경우이며, 대위변제를 통해 이루어지는 것이 가장 큰 비중을 차지하게 됩니다만...
그 가능성에 대한 질문자님의 가정은 사실 상 무의미할 수 밖에 없습니다.
임대인의 소유 부동산이 경매개시결정이 이루어진 상태에서, 선순위근저당을 변제할 합리적인 이유나 가능성, 상황이 예상되는 경우가 있거나...
임차인을 비롯한 제3자의 대위변제 가능성에 대해 추정할 만한 근거는 찾아볼 수 없기 때문이지요.
따라서, 등기사항전부증명서 상 권리관계 및 세부적인 사건검토를 통해 그 가능성에 대한 합리적인 추론을 해야 하는 것이 맞습니다.

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