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전세권 (근)저당

등록자 : lpabl**

등록일 : 2024.05.04 14:08

안녕하세요.

늘 수고가 많으세요.

2023타경 2685 사건에서

임차인은 임차권과 전세권을 둘 다 가지고 있습니다.

아래 판례 내용들은 이해를 했습니다.

[판례1]
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552,93다10569 판결 [건물명도,전세금반환] [공1994.1.15.(960),170]
주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행으로 위 대항력을 상실하는지 여부

[판례2]
대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정 [부동산인도명령결정에대한즉시항고] [공2010하,1727]
최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극)

<<질문1>>
그런데
2023타경 2685 사건과 같이
전세권에 (근)저당이 설정되어 있는 경우에도
위의 판례들과 같은 맥락으로
이 시간 임차인이 대항력이 있다고 보면 되는 것이 맞을까요?

말소기준 권리를 전세권으로 보거나 전세권 (근)저당으로 보면
임차인은 대항력이 없는 것이고

말소기준 권리를 가압류로 보면
임차인은 대항력이 있는 것인데

여기서는 말소기준 권리를 가압류로 보고
임차인의 대항력을 판단하면 되는 것이 맞을까요?

<<질문2>>
만일 임차인이 대항력이 있다면
그 이유가 무엇일까요?

전세권 (근)저당은
전세권자가 배당을 요구하면 당연히 소멸되는 권리 이므로
임차인의 대항력을 따질 때
전세권 (근)저당을 가지고 판단하는게 아니다
이렇게 이해해도 되는걸까요?

<<질문3>>
그리고 전세권에 질권이 설정되어 있는 경우도 마찬가지로 보면 될까요?

<<질문3>>
그리고 전세권에 압류 또는 가압류가 설정되어 있는 경우도 마차가지로 보면 될가요?

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

reala** 2024.05.04 16:05

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 해당 사건에서 임차인은 2가지 지위를 동시에 가지고 있습니다. 민법상 전세권자의 지위, 그리고 점유와 전입신고를 했으므로 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 지위입니다. 해당 사건은 전세권에 기한 임의경매 신청이고 전세권은 경매신청으로 소멸합니다. 그러나 해당 임차인은 전세권이 소멸하더라도 그래서 전세금 전액을 배당받지 못하는 상황이 발생하더라도 주임법상의 대항력 있는 지위를 주장할 수 있습니다. 대법원2010마900 판결이 이에 대한 판결입니다.
해당 사건에서 전세권에 저당권이 설정되어 있다고 해도, 배당에서의 순서에 따른 문제일 뿐, 말소기준권리가 달라지거나 주임법상의 대항력 있는 임차인의 지위가 달라지지도 않습니다.

2. 해당 임차인은 민법상 선순위 전세권을 설정하고, 여기에 더해 주임법상의 대항력의 조건을 갖춘 것입니다. 지위를 강화하기 위한 이중적인 조치로 인해 대항력을 잃는 것은 모순이라는 것이 대법원2010마900 판결의 요지입니다.
또, 해당 근저당은 부동산에 대한 근저당이 아니라, 전세권에 대한 근저당입니다. 만약 전세권이 무효라면 전세권에 터잡은 근저당도 무효이므로 전세권과 운명을 같이하며, 해당 경매사건의 말소기준권리가 될 수 없습니다. 즉, 해당 전세권에 설정된 근저당을 실행하게 되면, 부동산이 매각되는 것이 아니라 전세권 자체만 경매로 매각하는 것입니다. 이때 등기부상의 다른 권리는 말소되지 않고, 경매 낙찰자는 오로지 전세권만 취득하게 됩니다. 흔치는 않지만 간혹 전세권만 경매로 매각되는 사례들이 있으니 참조바랍니다.

3. 네 그렇습니다. 저당권에 설정된 질권도 마찬가지입니다. 다만 저당권부 질권자는 저당권자가 채무를 변제하지 않으면, 저당권자를 대위하여 경매를 신청하는 방법도 있습니다.

4. 네 그렇습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.05.04 16:25

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

각각의 질문에 대한 답은 중복되는 내용들이 많아, 질문 항목별 답변은 생략하고 의식의 흐름에 따라 답변드리도록 하겠습니다.

1. 선순위전세권은, 선순위전세권자가 이를 집행권원으로 한 임의경매를 신청하였거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우 말소기준권리가 되어 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하는 것은 명백한 팩트 입니다.

2. 허나... 말씀하신 사건의 경우에서 처럼 선순위전세권자와 임차인의 지위를 동시에 갖추고 있는 경우는 대표적인 예외가 적용되는 것이고...
언급하신 대법원판례가 그 근거라 할 수 있습니다.
언급하신 대법원판례의 핵심 및 그 취지는...
임차인이 전세권설정을 하거나... 전세권자가 전입 을 통해 대항요건을 갖추거나 하는 등의 행위는 본래 자신이 갖고 있던 지위를 강화하기 위한 법률적인 행위이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것이 아니므로, 이러한 행위로 인해 임차인 또는 전세권자로서 본래 갖고 있던 법률상의 지위를 제한할 수 없다는 것 입니다.

3. 쉽게 말해, 질문하신 사건과 같은 경우 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청사건에 해당하는 만큼 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 되나, 임차인의 지위를 동시에 갖춘 만큼 대항력을 판단할 때 그 기준으로 할 수 없는 바, 2022.03.15 주택도시보증공사의 가압류를 기준으로 대항력 유무를 판단하게 된다는 의미 입니다.
따라서, 해당 사건의 경우...
2018.11.16 전세권이 말소기준권리가 되어 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 소멸합니다만, 대항력의 판단 기준은 2022.03.15 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 바, 매각절차에서 전액배당이 불가능한 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 것 입니다.

4. 질문하신 사건에서는 전세권에 대한 근저당이 설정되어 있으나...
전세권에 대한 근저당, 질권, 압류, 가압류 모두 마찬가지로 이는 전세권에 종속되는 권리에 해당합니다.
즉, 앞서 답변드린 바와 같이 임차인의 대항력을 판단할 때 그 기준은 임차인과 동일인의 전세권이 될 수 없는 만큼, 전세권에 대한 근저당,질권,압류,가압류가 이루어져 있다 하더라도 이는 달라지지 않습니다.
이는 단순히, 전세권자와 해당 전세권에 대한 근저당,질권, 압류, 가압류를 설정한 채권자 간의 문제일 뿐 입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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