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최근 낙찰건인데 전세계약해도 될까요?
등록자 : likeflow** 등록일 : 2024.05.12 16:18 조회 : 526
<주의사항>
#매각으로 소멸되지 않는 등기부권리
-을구 순위11번 주택임차권등기있음.
(배당시 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 매수함.)

<임차인 현황>
# 임차인 길동
-전입일자2016.11.18 - 확정일자2016.11.18
- 배당요구일 공란 - 보증금 2억3천만원 -대항력o

<등기부현황>
1.소유권 2016.0.00 권리자 BBB 소멸
2.근저당 2019.6.27 권리자CCC 권리금액 2억5천 *소멸기준
3.임차권 2019.8.14 권리자길동 권리금액 2억3천 소멸
4.가압류 2020.1 소멸
5.가압류 2020.2 소멸
6.가압류 2020.5 소멸
7.가압류 2020.8 소멸
8.강제경매 2023.2 길동 소멸
9.낙찰
-----------------------------------

임차권등기는 근저당보다 후순위지만, 대항력은 앞선 상태이고, 강제경매권리자는 임차인 길동입니다.
등기상 말소기준권리?인 근저당보다 임차권등기가 뒤에 있으나 대항력이 앞섭니다.
그러므로 이 경우 낙찰금액에 대하여 임차인이 먼저 배당을 받고,
말소기준권리임에도 근저당권자가 나머지 금액만을 배당받는 것으로 보이는데, 제 해석이 맞을까요? 근저당권은 전액 변제 받지 못해도 말소 되는 것인지요?

낙찰자와 전세계약을 고민 중인데,
임차권등기는 말소된 상태이며 낙찰자가 추후 받은 근저당은 전세잔금시 동시에 말소할 예정인데, 문제가 없을까 고민하다가 조심스럽게 질문 올립니다.

전문지식을 아낌없이 나누어 주시는 선생님들께 무한 감사드립니다. 
reala**   2024.05.12 17:54 
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.


다음에는 구구절절한 설명 필요 없이 사건번호를 남기는 게 낫습니다. 주어진 조건 외에도 검토해봐야 할 사항이 있을 수 있기 때문입니다.
임차권등기일은 임차인의 대항력과 우선변제권을 판단하는 기준이 아닙니다. 임차인의 기존 전입신고일을 기준으로 대항력 여부를 판단하고, 확정일자를 확인해 배당순서를 따지는 것입니다. 임차권등기는 임차인이 계약 종료일에 임대인에게 임대차 계약 해지 통보를 했음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 타지로 전출해야 하는 상황이 발생해 어쩔 수 없이 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 법적 장치일 뿐입니다.

해당 사건에서 임차인이 대항력이 있으므로 보증금 전액을 배당받는지 여부를 확인 후 임대차 계약을 하는 것이 낫습니다. 다만 임차권등기가 말소되었다는 말은 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받았다고 추정은 할 수 있습니다. 또한 경락자금 대출을 말소하는 것도 직접 은행과 통화해 직접 결재하는 것이 좋습니다. 또는 은행이 고용한 법무사를 통하는 것도 추천합니다. 임대인에게 지급해서 배달사고가 나거나 차일피일 미루다가 근저당 채권을 변제하지 못한 채 대항력 없는 임차인으로 거주해야 하는 기막힌 상황이 발생하는 경우도 있기 때문입니다.
즉, 낙찰자가 잔대금을 납부했는지 여부, 임차인이 보증금 전액을 그 낙찰대금에서 배당받았는지 여부를 확인한 뒤, 근저당 채무 변제는 직접 하시는 조건으로 임대차 계약을 체결한다면 위험요소는 사라질 것으로 생각됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
 
ans**   2024.05.12 22:24 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 이사 및 전출 후 임차권등기를 한 경우가 아닌 이상 임차권등기는 그 설정일이 아니라 임차권등기의 원인일자 즉, 전입 및 확정일자에 따라 대항력 및 우선변제권이 결정됩니다.
따라서, 말소기준권리 보다 앞서는 전입, 확정일자로 인해 매각절차를 통해 임차보증금 전액배당이 가능할 경우 대항력 및 임차권은 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
낙찰자가 대금납부 및 소유권이전등기촉탁을 통해 임차권등기가 말소되었다는 것은 전액배당 이루어졌다는 것을 의미하는 바, 이는 문제될 것이 없으며...
대금납부 시 경락잔금대출로 인해 설정된 근저당의 경우 임차보증금의 지급과 동시에 말소하는 특약으로 하는 경우라면 이 역시도 문제될 것이 없습니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인을 제외하고, 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 전액배당 및 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.



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