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전세궐 설정이후 임차인의 전입

등록자 : lpabl**

등록일 : 2024.06.29 22:32

안녕하세요

늘 수고가 많으십니다

궁금한점이 있어 질문드립니다

만일 A가 ☆이라는 아파트에 전세권을 설정한상황에서
B가 전입신고를 했다면
B의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은
어떻게 되는지가 궁금합니다

만일
A전세권 20.5.5
B 전입 20.5.7 보증금 1천만원
C 가압류 21.5.5
인 상황에서

A가 임의경매신청시
임차인B의 대항력,우선변제,최우선변제 여부가
궁금합니다

B가 강제경매신청시 (A는 배당요구하지않고 경매신청도하지않음)
임차인B의 대항력,우선변제,최우선변제 여부가
궁금합니다

아니면
전세권이 설정된 아파트에
아예 전입신고라는 것이 불가능한가요.. ?
이라면

reala** 2024.06.30 18:48

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

전세권이 설정된 상태에서 새로운 임차인이 입주해 전입 확정일자를 받았다는 의미는, 기존 전세권자가 퇴거하고 나간 상태이므로 해당 전세권은 주택의 사용 가치를 보전하기 위한 목적과 기능을 상실하고 전세금반환채권이라는 담보적 기능만 남은 상태입니다. 즉 이 전세권은 저당권과 유사한 권리라는 뜻입니다.

1. 따라서 전세권자(아파트나 빌라같은 집합건물)가 경매를 신청하면 전세권이 말소기준권리가 되고, 전세권은 전세금 전액을 배당받지 못하더라도 전세권은 소멸합니다(민사집행법 91조) 또, 전세권이 말소기준권리이므로 B임차인은 대항력이 없습니다. 단, B임차인이 소액임차인에 해당된다면 A전세권자에 앞서 최우선변제를 받을 권리는 있습니다. 즉 B임차인은 대항력은 없고, 최우선변제권과 우선변제권은 인정됩니다.(여기서 구별해야 할 점은 A가 전세권자가 아니고 임차권등기인이라면 B는 주임법상 최우선변제는 인정되지 않고 대항력과 우선변제권은 인정된다는 점입니다. 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 2022다246627 판결 참조)

2. B임차인이 강제경매를 신청했다는 건, 보증금 반환청구소송을 통해 그 판결문으로 경매를 신청한 것이므로 C가압류 이후입니다. 그리고 A전세권자가 배당신청을 하지 않으면 말소기준권리는 C가압류이므로 B임차인은 최우선변제, 우선변제, 대항력 모두를 가지게 됩니다. 그러나 현실에서는 이렇게 되면 인수금액이 많아 낙찰이 되지 않을 것이고, 그렇게 되면 A전세권자가 불측의 피해를 볼 수 있으므로 결국 A전세권자가 배당신청을 하는 것이 유리하므로 B가 대항력을 가지도록 하지는 않을 것입니다. 즉 A가 배당신청을 하는 방식으로 진행될 것입니다.

참고로 일반 임대차나 전세권은 주택이나 상가를 사용 수익하기 위한 용익적인 권리이므로 동일 목적물에 대해 중복 임대차는 허용되지 않습니다. 그러나 기간이 만료된 전세권이거나 담보목적으로 설정된 전세권, 또는 임대차가 종료되고 대항력 유지를 위해 임차권등기가 되어 있는 경우는 사용가치 보전이 아닌 담보적 기능만을 수행하는 등기이므로 후행 임차권등기가 불가능하다고 볼 수 없다고 판결(=대법원선고 2003다12311 판결)한 바 있습니다. 즉 전세권 등기후에 중복 전세권등기와 중복 임차권등기도 가능하고, 해당 임차인의 임대차는 적법하고 임차인으로서의 자격과 보호를(일정한 제한은 받긴 하지만) 받습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.07.01 11:39

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

많은 분들이 임차인으로서의 대항력과 전세권을 동일한 것으로 생각하시는 경향이 상당한데, 이 두가지는 엄격히 구분됩니다.

같은 논리로, 전세권은 반드시 임대차를 수반하는 권리가 아닙니다.
즉, 전세권은 용익물권 즉, 임대차를 강화하는 목적으로서의 전세권 뿐만 아니라, 단순히 담보적기능을 위한 전세권 이 존재합니다.

전자의 경우 즉, 용익물권으로서의 전세권의 경우에는 중복으로 전세권이나 임차권등기를 불허하고 있습니다만, 기간이 만료된 전세권이거나 담보목적으로 설정된 전세권의 경우에는 전세권이나 전입, 임차권등기가 가능합니다.

따라서...
말씀하신 케이스의 경우 전세권이 설정된 이후 임차인의 전입인도를 통해 주택임대차보호법상의 대항력이 발생한 경우라면, 당연히 이는 용익물권으로서의 전세권이 아니라 담보목적을 위한 전세권이라는 판단이 가능하고, 선순위전세권자의 임의경매신청사건에 해당하는 만큼 해당 선순위전세권을 말소기준권리로 하여 소액임차인의 최우선변제 및 확정일자의 우선변제권을 적용받을 수 도 있습니다.
다만, 당연히 선순위전세권 이후 전입에 해당하는 만큼 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

다만...
당연히, 해당 전세권이 담보목적의 전세권인 것인지...
해당 전입자가 전입 뿐만 아니라 인도를 통해 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추었는지...에 대한 재검토는 반드시 필요하며...
무엇보다, 선순위전세권 설정 이후의 전입이라면 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성 또한 배제할 수 없는 만큼 임대차 및 점유관계 역시 반드시 재확인 해야 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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