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공매후 명도
등록자 : lovey** 등록일 : 2024.11.14 17:07 조회 : 38
다세대주택 공매에 2024. 10. 30. 입찰하여 낙찰 받았습니다.
2024. 11. 11. 매각결정통지서를 받은 상태입니다.

입찰시 전입세대열람 결과 10/28 에 동거인 1인과 함께 전입하였습니다.
캠코 담당자와 통화해 보니 유치권신고는 없다고 하였으나,
압류재산 공매재산 명세서에는
2024. 5. 20. 조사한 점유관계 현황에
점유자의 구두진술에 의하면 공사대금 미납으로 인한 유치권행사중인 것으로 조사됨
이라고 기록되어 있습니다.
그리고 조사당시 현관문 사진에는 분양사무실이라는 표시가 되어 있었습니다.
한전 통화 결과 5월부터 전기해약세대라고 하였기 때문에
사람이 살지 않고 비어 있다고 판단해서 입찰했습니다.

무단점유자는 건축주나 분양관계자와 아는 사이일 것으로 보입니다.
전입만 한상태라서 잔금납부후 강제 개문할 계획으로 입찰했는데
낙찰 며칠 후부터 한전 전기회복해서 남녀 2인이 거주를 시작했습니다.

명도하려면 어떻게 해야할 지
경험 많으신 전문가님의 조언을 구합니다. 
ans**   2024.11.14 19:57  (16회, 29점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

굉장히 안일한 생각으로 입찰에 참여하신 것으로 보여집니다.
또한, 출입문이 활짝 열려있는 상태가 아닌 이상 낙찰자로서 대금납부를 한 이후라 하더라도 임의대로 강제개문 등의 행위를 할 경우 주거침입, 재물손괴의 형사처벌을 받게 되는 만큼 각별히 주의해야 할 문제 입니다.

유치권이라는 것은 애시당초 권리신고의 의무가 없는 만큼, 공매재산명세서 등을 통해 유치권을 주장하는 자가 존재함을 확인한 이상 당연히 유치권의 성립여부 및 성립 가능성에 대한 확인이 선행되었어야 하는 것이 맞습니다.
유치권의 성립요건 중 "점유" 라 함은 "배타적점유" 를 의미하는 만큼 실거주를 하지 않는다 하더라도, 도어락 등 잠금장치 등을 통해 타인의 출입을 제한하는 배타적점유를 통해서도 점유의 효력이 발생합니다.
즉, 전기공급이 이루어지지 않아 실거주를 하지 않는다??? 라고 해서 유치권이 부정되는 것은 아닙니다.

따라서, 말씀하신 내용만으로는 해당 점유자 또는 유치권자를 무단점유자? 라 판단할 근거는 그 어디에서도 찾아볼 수 없는 만큼, 우선은 해당 점유자가 무슨 권리로 점유를 하고 있는지 확인하고, 유치권을 주장하고 있다면 당연히 그에 상응하는 입증자료들을 요구하여 확인 후 유치권의 성립여부 및 성립가능성을 판단한 후 대응방안을 강구해야 합니다.

허나, 질문 내용 그 어디에서도 이를 판단할 근거가 없는 만큼 "명도를 어떻게 해야 하는지..." 에 대한 논의 자체가 무의미 할 수 밖에 없습니다.

유치권의 성립여부를 떠나 점유자가 명도를 거부할 경우, 공매는 사실 상 명도소송 밖에는 답이 없는 것이 현실이고...
유치권을 근거로 명도를 거부하는 경우라면 당연히 유치권부존재확인청구 및 명도청구의소 를 진행해야 할 수 밖에 없습니다.
다만...
당연히 점유자를 만나 점유권원을 확인하고, 유치권의 성립여부 및 성립 가능성을 확인한 후 협의를 통해 명도를 이끌어내는 한편 소송 또한 동시에 준비하시는 것이 정석적인 방법입니다만....

보다 구체적인 방향과 절차, 방법은... 세부적인 사건검토 등을 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.



대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
reala**   2024.11.15 11:24  (12회, 24점)
반갑습니다.
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운영자이자,
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진행자 김명석입니다.


먼저 유치권의 성립여부 중에서 유치권자의 점유는 기본입니다. 다만 점유 여부에 대해 전기가 차단되어 있어 사람이 살지 않는 공실이어서 점유가 없다고 판단했다면 성급한 판단입니다. 유치권자의 점유란 타인의 지배가능성을 배제하는 것만으로 충분합니다. 즉, 자물쇠로 잠금장치를 단단히 하고 사실상 지배하고 있었다면 점유의 효력은 인정됩니다. 물론 점유를 하고 있다고 해서 유치권이 성립한다고 볼 것은 아닙니다.

공매는 경매와는 달리 기판력이 없어 인도명령 신청 자체가 안되므로 점유자를 상대로 명도 협상을 먼저 시도해 보시고, 응하지 않으면 정식 인도소송으로 해결해야 합니다.




***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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