안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 주택임대차보호법과 달리 상가건물임대차보호법은 상가의 특성 상 그 적용대상을 환산보증금으로 규정하고 있습니다.
환산보증금은 임차보증금+(월차임X100) 을 의미하며, 최초담보물권설정일 기준 환산보증금기준을 초과할 경우 확정일자의 우선변제권은 행사할 수 없게 됩니다.
참고로, 관련법 개정으로 인해 환산보증금을 초과하더라도 대항력은 인정됩니다.

2. 말소기준권리인 2023.05.19 전북은행의 근저당 이후인 2023.08.03 사업자등록으로 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당합니다.
상가건물임대차보호법 상 임차인의 대항력은 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 사업자등록+인도를 모두 갖춘 익일 0시 그 효력이 발생하는 만큼 점유개시일이 아무리 빠르더라도 사업자등록이 늦다면 대항력이 성립할 수 없습니다.

3. "임차권이 미리 앞서는 경우, 따로 문제없는지요?"라는 말의 의미를 이해할 수가 없습니다.
앞서 답변드린 바와 같이 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

다만, 점유개시일을 말소기준권리 이전이라고 주장하고 있는 것으로 보여진다는 점, 사업자등록 직후 경매개시결정이 이루어진 점 등 여러가지 정황 상 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
또한, 4번물건 즉 904호와 인접호수를 경계벽없이 일체로 이용중인 만큼 낙찰 이후 명도부분에 있어서도 상당한 어려움이 발생할 수 있을 것으로 예상되는 만큼 이점 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 및 재검토하시기 바랍니다.


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1. 상가임차인으로서의 일정부분 보호를 받으려면 환산보증금 이내에 있어여 합니다. 물론 환산보증금을 초과하더라도 우선변제권은 인정되지 않지만 대항력은 인정됩니다. 또한 소액임차인으로서의 최우선변제가 되려면 대통령령으로 별도의 환산보증금 이하 임차인이 해당되도록 규정하고 있습니다.
2. 상가 임차인의 대항력은 사업자등록일 기준이며, 말소기준권리와 비교해서 가려집니다. 해당 사건의 말소기준권리는 최초 근저당인 23년5월19일자 전북은행의 근저당이며, 사업자등록일은 23년8월3일이라 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
3. 네, 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 물어주지 않습니다.




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