최우선 변제의 기준이 되는 담보권에 관하여 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인
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[질문] 최우선 변제의 기준이 되는 담보권에 관하여
  • 질문자 : ychy1**
  • 2024.12.21 20:19
  • 조회수 40

선생님. 안녕하세요.

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다가구 주택에 임차인이 19명 있습니다.

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1. 등기부상 최초로 설정된 근저당을 기준으로 임차인의 최우선 변제금을 계산 하면 되는 것으로 알고 있습니다만

​

2. 대항력을 갖고 확정일자를 갖춘 임차인에게 담보물권과 유사한 권리가 인정된다고 들었던 기억이 있어서,

등기부상 최초 설정된 근저당보다 앞 선 날짜로 대항력과 확정일자를 먼저 갖춘 임차인이 한 분 ( A) 있습니다.

그렇다면 A의 확정일자를 기준으로 임차인의 최우선 변제금을 계산 해야 하는 것 인가요?

​

​

감사합니다. 
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  • 답변자 : ans**
  • 2024.12.21 23:22
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하시는 바와 같은 주장은 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 한 다양한 견해 중 하나입니다만...
그 과정을 모두 설명하기엔 다소 무리가 있어 결론부터 답변드리자면, 확정일자를 소액임차인의 최우선변제의 기준으로 확대시키는것에는 여러가지 문제가 발생할 수 밖에 없습니다.
이로인해 배당실무에 있어서는 담보물권이 존재한다면 이를 소액임차인의 최우선변제의 기준으로 하고, 담보물권이 존재하지 않는다면 배당기일을 기준으로 소액임차인의 최우선변제 기준으로 하여 배당을 하고 있습니다.


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