보증금반환소송 승소 후 선순위 채권자의 임의 경매 개시

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[질문] 보증금반환소송 승소 후 선순위 채권자의 임의 경매 개시

질문자 : bjg90**
2025.02.10 09:52
조회수 40

보증금 반환소송 승소 후 선순위 채권자(은행)에 의하여 임의 경매가 개시 되어 권리신청 및 배당요구서를 제출하려고 합니다. (배당요구종기일: 3월 4일. 수원지방법원의 임의경매개시결정(2024타경13745))

1. 반환소송 승소에 따라 배당에 있어 좀 더 유리하게 신청하는 방법이 없는지 문의 드립니다.

2. 소송비용 및 법정이자 관련 등을 함께 배당신청 가능할까요?

임대법인과 전세계약 진행
1층 상가 4개호실, 2~6층 29개 도시형 생활주택 호실
임대차보증금 : 금 100,000,000원(1억)
임대차기간 : 2022. 4. 23. ~ 2024. 4. 23. (24개월)
확 정 일 자 : 2022. 3. 14.
전 입 신 고 : 2022. 4. 29.
임차권 등기 및 이사 진행 완료.
선순위 채권자: 은행 공동담보로 12억이 잡혀있음.

2024년 12월 19일 아래와 같이 선고되었습니다.
1.피고는 원고에게 100,000,000원 및 이에 대한 2024. 11. 10.부터 2024. 11. 24.까지 는 연 5%의, 2024. 11. 25.부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.02.10 10:25

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 유리한 방법이란 게 있을 수 없습니다. 확정일자부 임차인의 자격으로 보증금에 대한 배당신청을 하면 됩니다. 신청 방법에 따라 유리함이 있다면 채권자 다른 누군가는 피해를 보게 됩니다. 그런 불합리한 신청방법을 법원이 허용할 리가 없습니다.
2. 보증금을 제외한 지연이자 등은 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자에게 요구할 권리가 있고, 대항력 없는 임차인은 전소유자(임대인)에게만 요구할 권리가 있습니다. 다만 이 모든 경우라도 경매 배당에서는 보증금에 대한 배당신청일 뿐 지연이자는 배당에서 제외됩니다.
결론적으로 질문자인 임차인의 경우, 지연이자 배당신청은 의미 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.02.11 01:24

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 2024.12.17 개시결정이 이루어진 사건에 해당하는 바, 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인조차 불가능한 만큼 질문에 대한 답변은 불가능하고 무의미 합니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 건물 전체의 전입세대확인원 및 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

2. 임차보증금반환청구의소를 원인으로 하여 해당 판결문에 명시된 소송비용 및 지연손해금 등의 청구는 가능합니다.
다만, 확정일자를 갖춘 임차보증금이 아닌 소송비용 및 지연손해금은 일반채권에 해당하는 바, 배당순위가 완전히 달라지고...
현실적으로 후순위채권인 경우가 대부분인 만큼 실효성은 크지 않을 수 있으므로 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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