배당을 통해 보증금을 다 받지 못한 임차인에 대해

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[질문] 배당을 통해 보증금을 다 받지 못한 임차인에 대해

질문자 : stakka**
2025.02.17 11:36
조회수 60

전세집에 강제경매가 들어와 태인경매정보의 글을 살펴 보던 중 이해가 되지 않아서요
https://www1.taein.co.kr/community/board/news/cst_board_view_newsV2.php?no=5234

1. 경매부동산이 매각될 때 임차인의 보증금 회수는 매각대금(낙찰대금)에서 받거나 매수인(낙찰자)으로부터 받거나 둘 중 하나이다. 물론 경우에 따라서는 임차인이 자신의 보증금을 받지 못할 수도 있다.

> 보증금을 받지 못하는 경우는 언제인지 궁금합니다.

2. 대항력이 있는 임차인은 배당요구를 해서 매각대금으로부터 배당을 받을 수도 있고 배당요구를 하지 않고 매수인에게 보증금 전액을 반환해줄 것을 요구할 수도 있다. 또한 배당요구를 한 경우에도 매각대금으로부터 배당받지 못한 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 매수인에게 요구할 수 있다.

> 대항력이 있는 임차인이라면 당연히 매수인이 보증금 전액을 줄 때까지 점유하며 살면 되겠지요?

3. 배당요구를 한 경우 임차인은 매각대금에서 자신이 배당받을 보증금을 뺀 나머지 금액을 대금으로 납부(상계를 통한 대금납부)할 수 있기 때문에 자신의 보증금 회수에 전혀 문제가 되지 않는다.

> 나머지 금액을 대금에서 납부(상계를 통한 대금납부) - 이 부분이 전혀 이해가 되질 않습니다.
배당 받을 보증금을 뺀 나머지 금액은 어떻게 받는다는 말일까요?
현 전세집을 계속 점유하며 매수인으로부터 나머지 돈을 받으면 된다는 걸까요?

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답변자 : ans**
2025.02.17 12:57
답변 48회 (48점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 수많은 변수들에 따라서 수많은 경우의수가 존재하는 문제인 만큼 일반론에 따라 인터넷 상에서 그 모든 경우의수를 설명하는 것은 어렵습니다.
대표적인 예로는, 대항력을 갖추지 못한 임차인이 확정일자의 우선변제권도 없거나, 우선변제권이 후순위라 매각대금에서 배당이 불가능한 경우가 한 예 일 수는 있습니다.
허나, 현실에서는 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도 역전세가 발생한 경우에는 현실적으로 점유.사용은 가능하겠으나 임차보증금을 회수할 수 있는 방법이 없다시피 한 만큼 법률 상 이론과 현실의 차이가 상당하다는 점 참고하시기 바랍니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인이 전액배당이 불가능한 경우 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있으며, 이를 대항력 이라 하는 것 입니다.

3. 말씀하신 내용에서 채권상계라 함은 낙찰자의 채권상계를 의미하는 것일 텐데, "현 전세집을 계속 점유하며 매수인으로부터???"
임차인=매수자인 상황인데, 본인이 본인에게 청구하겠다는 질문 자체가 오류 입니다.^^;;
또한, 서두의 내용조차 법률 상 이론에 따른 내용에 불과합니다.
임차인의 채권상계는 매각대금 즉, 낙찰금액 중 배당받을 금액을 제외한 차액만 납부할 수 있도록 하는 것 입니다만...
서두의 내용이 적용되기 위해서는 임차인이 전액배당이 가능하다 라는 것을 전제로 해야 합니다.
즉, 일부배당이 가능한 경우에는 채권상계를 하더라도 임차보증금의 손실이 불가피 할 수 있는 것이 현실 입니다.
또한...
대항력 유무에 따라서 달라지겠으나...
대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받아 소유권을 취득하게 될 경우, 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 바, 임차보증금의 손실에 대해 더 이상 임대인에게 청구할 수 없게 됩니다.
즉, 임차인=임대인의 지위를 승계하게 되기 때문이지요.
반대로, 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 낙찰을 받는다 하더라도 매각절차 에서 발생한 임차보증금의 손실에 대해 임대인 즉, 전소유자에게 청구할 수 있습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.02.17 19:02
답변 36회 (36점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 대항력이 없는 경우입니다. 다만 대항력이 없더라도 배당순위에 따라 배당받을 자격은 되지만 선순위 채권자가 다 받아가고 남는 돈이 없다면 배당은 그걸로 종결됩니다. 대항력이 없으므로 낙찰자에게 대항하지 못하고 퇴거해야 합니다.
2. 네, 그렇습니다. 대항력 있는 임차인의 경우, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 그 미배당분은 물어줘야 합니다. 전액 반환받을 때까지 거주하면서 미배당분 반환을 요구하면 됩니다.
3. 선순위 대항력 있는 임차인이리고 가정합니다. 경매비용이나 조세채권 등 다른 채권자들의 변수는 없다고 가정합니다. 시세 3억의 아파트에 2.5억 전세에 들어와 살고 있습니다. 임차인이 셀프 낙찰을 받았는데, 2.5억에 낙찰을 받았습니다. 이 임차인은 2.5억 낙찰대금을 납부할 필요가 없습니다. 왜냐면 자기가 낸 돈으로 한달 뒤에 어차피 고스란히 배당으로 돌려받기 때문입니다. 이때 낙찰자 임차인은 상계신청을 법원에 하면 법원이 이를 받아줍니다. 받을 돈, 번거롭게 납부하지 말라는 뜻입니다. 다만 이 경우 임차인이 배당받을 금액이 2.5억이라야 전액 상계신청을 받아줍니다. 만약 배당받을 금액이 2.4억이라면 법원은 0.1억을 납부하라고 할 것입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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