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[질문] 인도명령후 할수있는조치

질문자 : lkm6666**
2025.02.23 23:48
조회수 26

2024타경 65132
낙찰을받고 인도명령을 진행중에있습니다
임차인과 전입세대원이 달라서 다시하는과정에 시간이 조금 걸리게되었는데요
인도명령결정문이 나오면 강제집행을 하려고하는데요
전입세대원의 와이프? 라고 주장하는사람이 이사비를 250만원을 요구하고있습니다
관리비도 지금 150만원정도 내야되는판에 250만원을 더 요구하게되어서 제가 할수없이 강제집행을하려고합니다
지금 그 집에는 아무도 살고있지않다고 관리실에서 말을 들었습니다 비밀번호만 가지고있는 상태인거같습니다
제가 무슨 조치를 취해야되는지 잘 모르겠어서 글 남깁니다
일단 민사로 부당이득반환소송을 하면 되는걸까요? 손해배상금소송도 따로 진행하면되는건가요?
강제집행비용이 얼마나 나오는걸까요? 안에 짐이 얼마 없을경우에도 강제집행비가 똑같이 책정되는걸까요?
형사고소도 할수있으면 하고싶은데 어떤 형법으로 하면될까요?
아 그리고 전입세대말소를 해도 되는걸까요???
없는게 있다면 추가보충해주세요 부탁드리겠습니다!

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.02.24 03:19
답변 49회 (49점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무언가 크게 잘못 알고 계신 듯 한데...
명도라는 것은 점유자를 그 대상으로 하는 것 입니다.
2023.04.13 임차권등기가 확인되는 임차인이 있음에도 불구하고, 2024.05.28 전입이 확인되는 바 아마도 임차권등기 후 임대차 및 점유관계가 불분명한 점유자가 전입을 한 것으로 보여지는 바...
당연히 인도명령의 피신청인은 임차권자가 아닌 전입세대 김태X으로 해야 하는 것이 맞습니다.

실제 점유를 하고 있지 않더라도, 도어락 등 잠금장치를 통해서도 점유의 효력이 발생하는 만큼, 점유자와 협의가 이루어지지 않을 경우 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구해야 할 수 밖에 없습니다.

강제집행비용은 순수집행비용은 약 100~150만원 내외, 유체동산의 보관료(통상3개월분), 압류 및 매각비용, 폐기물처리비용 등이 추가로 발생할 수 있으며, 이는 집행비용확정을 통해 결정을 받아 청구할 순 있겠으나...그 실효성은 장담할 수 없는 것이 현실입니다.
또한, 이 외 대금납부일로부터 명도완료 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구도 가능합니다만, 이 역시 실효성을 장담할 수 없는 문제입니다.

무단점유를 원인으로 형사고소를 하셔도, 경찰이 나와서 내용을 확인한 후 "민사로 해결하세요" 라는 말만 돌아올 뿐 입니다.
명도과정에서 폭력행위 등이 발생하지 않는 이상 형사상 개입은 기대하지 않으시는 것이 좋습니다.

전입세대는 직권말소가 가능하기는 하나, 당연히 그에 상응하는 원인이 있어야 하고, 이를 입증해야 할 책임은 낙찰자에게 있는 만큼 단순히 전입세대말소를 신청한다고 해서 직권말소를 하는 것은 아닙니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.02.24 12:06
답변 38회 (38점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 임차인과 전입세대원이 다르다?
2가지 경우로 추정됩니다. 임대차계약 명의자와 전입세대의 세대주의 가족 구성원일 가능성, 그리고 현 점유자는 기존 임차인이 임차권등기를 하고 나간 뒤 단기임대차로 들어온 사람일 가능성입니다.
전자라면 세대주를 상대로 인도명령을 신청하고 그에따른 강제집행을 하면 됩니다. 후자라면 강제집행을 할 경우 기존 임차인을 상대로 한 인도명령은 의미 없고, 현점유자의 인적사항을 확인해 현점유자를 상대로 인도명령을 다시 신청해서 강제집행을 해야 합니다.
2. 낙찰자가 잔대금을 납부하는 순간부터 해당 점유자(기존 임차인 포함)는 부당점유가 개시되는 것이고, 그에 따른 부당이득금 청구를 할 권리가 있습니다. 손해배상은 입증하기 쉽지 않습니다.
3. 강제집행 비용은 신청 전에 예납을 해야하고, 24평 아파트 기준 200-300만원선 정도입니다. 짐이 없다면 실제 집행하고 난 뒤 일부는 돌려받습니다.
4. 형사고소를 하고 싶겠지만 무슨 혐의로 고소를 한다는 건가요? 민사적인 문제입니다. 형사고소는 범죄 혐의가 있어야 하는데, 임차인이 과도한 이사비를 요구한다고 해서 형사적인 처벌을 받는 일은 없습니다.
5. 전입세대 말소도, 신청을 할 수는 있지만 주민센터 직원이 현장 방문을 해서 확인을 합니다. 사람이 버젓이 살고 있는데 말소를 할 리는 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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