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[질문] 다가구경매
  • 질문자 : wjdals92**
  • 2025.03.20 04:30
  • 조회수 65

다가구경매가 넘어갔습니다 배당금 순위가 너무 헷갈립니다
도와주세요ㅠㅠ 저는 경매계에서 문의했을때 주택인도일 .확정일자.전입일자 그 세가지중 제일 늦은것을 기준으로 배당한다고 들은거같은데 이 경우에는 순위가 어떻게될까요
A 본인
1. 임대차기간 2021.9.11- -> 보정서와 이사증거자료 제출하여 2021.8. 23 에 이사한것으로 서류 낼 예정. 이것이 인정된다는 가정하에 주택인도일 2021.8.23
2.전입신고 2021.9.10
3.확정일자 2021 8.30

B 임차인
1.임대차기간 21.9.11~
2. 전입신고 21.9.3
3. 확정일자 2021.8.27

C 임차인
1. 임대차기간 21.8.25~
2.전입신고 21.8.30
3. 확정일자 21.8.23

D 임차인
1. 임대차기간 21.9.13~
2. 전입신고 21.8.30
3 확정일자 21.8.19



배당금 순위좀 부탁드릴게요
그리고 주택인도전 전입신고의 경우는 주택인도일을 전입신고일로 한다라는 원칙이 맞나요?
맞다고 하면 나중에 후순위로 배당될경우에 배당이의제기할예정이라서요 ..  
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.03.20 11:53
  • 답변 25회 (30점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


아무리 이사를 먼저했고, 주택을 인도받은 날이 다른 임차인보다 먼저였다고 하더라도 전입신고가 늦다면 이사날짜는 의미 없습니다. 따라서 전입신고일상 질문자인 A임차인은 다른 임차인보다 배당순위가 늦습니다.
그러나, B D 임차인 또한 주택을 인도받고 점유를 한 시기가 9월10일 이후이므로 이에대해 B D 임차인이 소명을 하지 못하거나, A 임차인이 그들의 주택 인도 증거를 제출하면서 배당이의를 신청하면 충분히 다퉈볼 여지는 있습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.03.20 14:05
  • 답변 28회 (33점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인의 배당은 소액임차인이 존재할 경우 소액임차인의 최우선변제, 확정일자의 우선변제권에 따른 순위배당 두가지 방식으로 진행됩니다.
따라서, 질문에서는 소액임차인의 최우선변제를 생략한 상태 라는 가정이 전제되어야 함을 참고하시기 바랍니다.
또한, 질문자님은 점유개시일자가 2021.08.23 으로 명확하나, 다른 임차인의 경우 이를 판단할 근거가 부족한 만큼 임대차계약기간을 기준으로 하였다는 점 역시 참고하시기 바랍니다.
즉, 점유개시일자가 임대차계약기간 시작일과 다르다면, 질문자님과 같이...답이 달라질 수도 있습니다.

확정일자의 우선변제권을 따져보자면...

A: 2021.09.11 0시
B: 2021.09.12 0시
C: 2021.08.31 0시
D: 2021.09.14 0시
로, C-A-B-D 순서가 됩니다.
다만, 앞서 답변드린 바와 같이 이는 점유개시일자를 임대차계약기간의 시작일을 기준으로 한 만큼 질문자님과 같이 점유개시일자와 임대차계약기간이 다를 경우 이를 입증한다면 우선변제권의 효력발생일이 달라질 수 밖에 없습니다.

"주택인도전 전입신고의 경우는 주택인도일을 전입신고일로 한다라는 원칙이 맞나요?"
라는 건 질문 자체가 오류 입니다.
말씀하신 내용은 대항력의 효력발생일을 따지는 문제인 것이지 주택인도일을 전입신고일로 한다???라는 말 자체가 성립할 수 없습니다.
주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도 를 대항력의 기본요건으로 하는 것일 뿐, 인도일을 전입신고일로 간주하는 것이 아닙니다.
즉, 전입+인도 이 두가지 모두를 갖춘 익일 0시 대항력의 효력이 발생하는 것이고, 대항력이 발생한 상태에서 확정일자의 우선변제권의 효력이 발생하게 되는 것 이지요.
앞서 답변드린 바와 같이 전입과 인도일이 다른 경우 이 두가지 중 늦은 일자의 익일 0시 "대항력" 의 효력이 발생하는 것임은 엄격히 구분해야 할 내용이겠지요.

배당이의에 대한 타당성검토가 선행되어야 하겠으나...
질문자님과 마찬가지로, 임대차기간은 2021.09.11 이었으나, 실제 점유개시일자는 그 이전인 경우 당연히 이를 소명하여 확정일자의 우선변제권의 효력이 2021.09.11 0시 발생하는 것처럼 다른 임차인들 또한 이를 소명한다면 그에 따른 우선변제권을 주장할 수 도 있습니다.


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