등기부등본상 압류가 다수있는 곳에 살고 있는 세입자입니다 경매질문드립니다

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[질문] 등기부등본상 압류가 다수있는 곳에 살고 있는 세입자입니다 경매질문드립니다

질문자 : ksh5**
2025.03.24 11:22
조회수 35

등기부등본상에는 세무서, 구청, 건강보험공단에 시세와 비슷한 압류가 걸려있고
(세무서 1순위 구청 2순위 세입자 3순위 건강보험공단 4순위)
다른 은행권이나 개인채무가 없는 부동산에 거주하고 있습니다

임대차반환소송을 승소하였음에도 전세계약이 끝난지 2년이 다되가는 지금 전세금을 못돌려받고 있는 상황입니다

이런 상황에 제가 경매를 신청할 수 있는지와 경매를 하는것이 맞는지 궁금합니다
간혹 문제가 많은 집이 경매에 올라선다 하더라도 다수 유찰이 되어 세입자가 다시 사는 방법도 있다고 들었습니다
이런 매물이 올라왔을 경우 다른 경쟁자가 개입할 가능성이 있는지가 궁금하고 다수 유찰이 되는 경우가 자주 있는지 궁금합니다
또한 경매를 신청하기 전에 근저당권설정을 먼저 하고 나서 신청해야 하는지 궁금합니다
그리고 경매가 되더라도 세입자에게 우선변제권을 준다는 기사를 보았는데 제가 처한 상황에도 유효한 법이 맞는지도요

집주인이 해당 부동산에 대해 문제를 해결을 하려고 하지 않는 상황에 1.9억 시세의 집에 2.55억에 들어왔지만
해결방법이 이게 최선인거 같아 질문드립니다

답변환영!

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편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2025.03.24 11:30
답변 28회 (33점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 기초사실관계 조차 확인할 수 없는 내용으로는 제대로 된 답변을 기대할 수 없습니다.

등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법인 만큼 이를 생략한 상태에서는 그 어떤 답변도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.
특히, 임차인이라는 불안정한 지위에 있는 만큼 듣기 좋은 말들만 선택적으로 들으려 하는 경향이 발생할 수 밖에 없는 상황임은 충분히 이해합니다만, 정확한 기초사실관계를 토대로 정확한 상황을 확인하고 이를 토대로 명확한 답을 구하시는 것이 질문자님에게 있어 가장 필요한 것 입니다.
따라서, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.03.24 11:33
답변 28회 (33점)

말씀하신 내용에서 답변이 가능한 내용은...

1. 임차보증금반환청구의소를 통해 승소판결을 받았다면, 임대인의 동의가 필요한 근저당권 등을 설정할 이유가 전혀 없습니다.
해당 판결문을 집행권원으로 한 강제경매를 신청할 수 있습니다.

2. 질문자님이 임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 통해 대항력을 갖추었고, 확정일자를 받았다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
단, 많은 분들이 착각을 하실 수도 있습니다만, 여기에서 말하는 우선변제권이라는 것은 후순위권리자보다 우선한다는 것이지 모든 채권자들보다 우선한다는 의미가 아닙니다.
즉, 질문자님의 경우에는 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일과 질문자님의 확정일자의 우선변제권의 효력발생일의 순위경합에 의해 배당순위가 결정되는 만큼 이는 명심하시기 바랍니다.

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답변자 : reala**
2025.03.24 12:31
답변 25회 (30점)

반갑습니다.
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운영자이자,
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https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

세입자가 3순위라고 했는데, 임차권등기가 3순위라는 건지 아니면 전입 확정일자 순서도 3순위라는 건지 정확하게 알려주셔야 합니다.
등기부상 임차권등기 일자는 의미 없습니다. 임차권등기의 내용인 전입일자와 확정일자가 의미가 있는 것입니다.
그리고 배당순서를 가르는 기준이 조세채권의 압류일자도 아닙니다. 해당 조세채권의 납부기한이라고 할 수 있는 법정기일 기준입니다. 이 법정기일과 임차인의 전입 확정일자를 따져 배당선후가 가려지므로 근저당이나 가압류가 아닌 이상 등기일자는 의미 없습니다.

시세 1.9억의 주택에 2.5억에 임대차를 했다면 등기부상의 압류 등이 설정되기 전으로 추정됩니다. 그렇게 가정하고 답변드립니다.
전형적인 깡통 전세여서 다른 조세채권이 공매를 신청해도 배당받을 금액이 없으므로 임차인이 직접 경매를 신청해서 셀프낙찰을 받아 정리하는 방법 외에는 없습니다. 임차인 셀프낙찰시에도 해당 조세채권의 법정기일을 정확하게 확인 후 입찰해야 추가 부담금이 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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