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[질문] 셀프 낙찰 관련 문의

질문자 : ysj90**
2025.04.24 10:42
조회수 17

안녕하세요
빌라 강제경매 진행중입니다.
셀프 낙찰 준비중에 궁금증이 있어서 질문드립니다.

빌라 전세보증금: 1.1억
세대주: 딸(만 30세 이상, 기혼)
세대원: 모
현재상황: 대항력있는 선순위 임차인이며 전세사기피해자로 인정받지 못함.
딸이 먼저 전세로 2017년 12월 입주 후 확정일자를 받았고, 엄마가 2018년 7월 세대원으로 입주함.
2019년 후반부터 집주인의 여러 금전적 문제가 시작됨.
현재 강제 경매 진행 중으로 곧 매각기일이 나올 것으로 확인됨.

1. 어머니(무주택자)께서 낙찰 받기로 하였는데, 해당 주택의 세대원이 낙찰 받아도 괜찮은지 여쭈어봅니다 (당연히 매각대금의 10퍼센트 준비 및 임대인의 지위를 승계받아 딸에게 나머지 보증금 지급하기로 함)
2. 해당 주택의 세대원이 낙찰받는 것은 세대주의 낙찰로 볼 수 있어 세대분리를 해야한다는 내용도 있던데 맞나요?
3. 2번과 같은 이유로 세대 분리를 해야한다면, 세대주인 딸이 다른 곳으로 전입하고 어머니만 해당 주택에 남겨두는 것으로도 세대 분리가 인정 되나요? 아니면 세대원인 어머니를 다른 주택으로 전입시킨 후에 경매 낙찰을 받아야 하는건가요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.04.24 11:53
답변 34회 (34점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 어머니가 낙찰을 받아도 상관없습니다. 다만 어머니가 낙찰을 받으면 낙찰대금은 상계처리를 받지 못하고 낙찰대금 전액을 납부해야 합니다. 물론 배당순서에 따라 딸에게 배당이 될 것입니다. 딸이 배당받지 못한 미배당분이 발생하면 법적으로는 어머니가 딸에게 그 미배당분을 지급해야 합니다. 지급하지 않으면 경우에 따라서는 딸이 어머니에게 미배당분에 한해 증여한 것으로 볼 여지가 있습니다.
2. 딸의 다주택 취득 방지를 위해서는 주민등록이 분리되는 게 낫습니다.
3. 딸의 전입은 그대로 유지해야 배당자격이 있습니다. 굳이 세대를 분리하려면 어머니가 타지로 전입신고를 하는 게 맞습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.24 15:23
답변 41회 (41점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

어머니 명의로 낙찰을 받는 것 자체에 그 어떤 문제도 없습니다.
다만...해당 상황에 대한 포인트를 잘못 잡으신 듯 합니다.^^;;
단순히 세대분리를 해야 하느냐 마느냐의 문제로 볼 수 없는 내용이기 때문이지요.

예를 들어, 임대차계약의 당사자이자 세대주인 딸이 다른 곳으로 전입신고를 하여 세대분리가 이루어졌다 하더라도, 그 세대원이 전입+인도를 갖추고 있는 이상 임대차는 동일성을 유지하고 있다고 판단하게 됩니다.
즉, 동일한 임대차로 간주하게 되는 만큼 이러한 방식으로 세대분리를 한다고 해서 "대항력을 갖춘 임차인이 아닌 제3자"로 간주하지 않는다는 것 이지요.

다만, 주택수에 대한 부분에서는 세대분리가 된 이상 1가구(세대) 기준으로 주택수를 산정하게 되는 만큼 각각의 세대로서 주택수가 정해지게 되는 만큼 세대분리 후 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법도 대안이 될 수는 있습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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