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부동산경매의 배당표에 대해 알아보기
부동산경매를 하는 데 있어서 배당표(配當表)는 중요한 의미를 갖는다. 경매를 신청한 채권자는 물론이고 임차인과 채무자 등 이해관계인은 배당표를 알고 있어야 한다. 경매에 참여하고자 하는 입찰자도 배당표에 대해 알아야 승자의 저주를 피할 수 있을 것이다. 그렇다면, 과연 배당표는 무엇이고 어떠한 의미가 있는가?
배당표는 경매부동산의 매각대금을 채권자를 포함한 이해관계인에게 배당할 순위, 배당금액, 배당비율 등을 기재한 표(表)이다. 이러한 배당표를 확정짓기 위하여 경매법원은 배당기일의 3일 전에 배당표원안(配當表原案)을 법원에 비치해서 채권자와 채무자에게 보여주어야 한다. 그리고, 법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정하여야 한다(민사집행법 제149조).
법원에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자가 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 작성하여야 한다(민사집행법 제150조). 배당기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다. 아울러, 채무자는 법원에 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로도 이의할 수 있다. 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다(민사집행법 제151조).
배당표의 구성항목들을 좀 더 구체적으로 살펴보자. <표>
<표>에서 볼 수 있는 바와 같이, 배당표에는 배당할 금액(매각대금, 지연이자 및 절차비용, 전매수인의 매수보증금, 보증금 이자, 항고보증금), 집행비용, 실제 배당할 금액, 매각부동산, 채권자, 채권금액(원금, 이자, 비용), 배당순위, 이유, 채권최고액, 배당액, 잔여액, 배당비율, 공탁번호가 명시되어 있다.
배당할 금액은 배당재단이라고도 불리우며, 이 중에서 지연이자는 대금지급기한이 지난 후부터 대금의 지급·충당까지의 이자이다. 전매수인의 매수보증금은 차순위 매수인에 대해 매각허가결정이 있는 경우의 매수보증금도 포함된다. 항고보증금에 대해서는 항고가 기각·각하되거나 취하된 때에, 채무자와 소유자는 매각가격의 10%에 해당되는 항고보증금 전액이 몰수되고, 채무자와 소유자가 아닌 경우는 항고일로부터 항고기각·각하결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율(2023년 현재 연12%)에 의한 금액이 몰수되어 배당재단에 편입된다.
각 채권자들에게 실제 배당할 금액은 원래 배당할 금액에서 집행비용을 공제한 금액이다. 이어서 채권자별로 원금과 이자와 비용 등의 채권금액이 명시되면서 배당순위와 채권의 이유가 기재된다. 채권최고액과 배당액, 잔여액, 배당비율 등이 차례로 기재되면서 마지막으로 날짜와 판사(사법보좌관)의 이름이 명시된다.
이처럼, 배당표를 보면 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율 등이 잘 나와 있다. 경매신청 채권자, 채무자, 임차인, 그밖에 수많은 이해관계인들이 배당받을 순위와 금액 및 비율을 알 수 있다.
이것은 단지 해당 경매부동산의 이해관계인들만 알아야 하는 것이 아니다. 해당 경매부동산에 참여하고자 하는 입찰자도 알고 있어야 한다. 입찰자는 심지어 입찰하기 이전에 가상의 배당표를 분석할 수 있어야 한다. 그래야, 해당 경매부동산을 낙찰받고도 손해보는 일이 없을 것이다. 입찰자가 이러한 배당표를 사전에 작성할 수 있는 능력을 갖춘다면 진정한 승자가 될 것이다. 그만큼 배당표는 권리분석의 최종판이라고 할 수 있다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
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