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안녕하세요. 토지해설가 한팀장입니다.
토지강의 현장에서 특히 경공매 입찰을 진행하고자 할 때 최근 강화된 농지법으로 인해 농지취득자격증명(이하 농취증) 발급에 대한 부담을 느끼고 있는 투자자분들의 이야기를 상당수 접하게 됩니다.
이는 소극적 투자로 이어져 결국 가치있는 토지에 대한 입찰을 방해하는 요소로 작용하기도 하는데요.
그래서 오늘은 농취증에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
지목 상 농지이지만 현황은 다르게 사용 하고 있는 토지, 무허가 건축물이 있는 경우 등 일반 토지 투자자는 접근조차 할 수 없는 토지, 다른 것들은 차치하고서라도 당장 농취증 발급부터 어려움으로 다가옵니다. 하지만 어려움 속에 기회 역시 존재합니다.
아래 물건을 보며 자세히 말씀드리겠습니다.
제주 서귀포시 서홍동 2057-2 외 3필지 총면적 1,489㎡(450.42평) 지목은 '전'으로 농지입니다.
감정가는 543,132,000원이고, 6회차는 감정가 대비 17%까지 하락한 91,284,000원에서 시작하게 됩니다.
6회차까지 하락한 여러 가지 이유가 있겠지만 그중 가장 큰 이유는 아마도 농지에 대한 부담 즉 농취증 발급에 대한 어려움 때문이지 않을까 싶은데요.
이 물건을 투자 대상으로 정하고 농취증 발급을 위한 담당자와 통화 당시에도 이 토지에 농취증을 발급한 적이 없다는 이야기도 들었습니다. 분명 기회인 것이죠.
현장 사진입니다. 농지인데 농지가 아닙니다. 더욱이 농취증 발급이 전국에서 가장 어렵다는 제주도 내 토지입니다.
이 토지의 허가 사항을 조사해봤지만 농지전용과 건축 허가에 대한 내역은 어디에도 없습니다. 결국 농지위에 조성 된 불법 행위에 해당 하는데요. 이 토지 어떻게 농취증을 받아야 할까요?
매각물건명세서입니다. 빨간색 밑줄로 표시해 봤는데요. '농지취득자격증명 제출 요함' 미제출 시 보증금 미반환이라는 협박성(?) 문구도 보이네요.
아울러 친절하게 미리 농취증을 발급받고 입찰에 참가하라는 권유 사항도 보입니다.
혹시나 발생할 보증금 미반환에 대한 민원을 방지하고자 하는 목적인 것 같습니다.
맞습니다. 소중한 투자금을 농지 낙찰 후 농취증을 발급받지 못해 보증금을 손해 보는 불상사는 어떤 투자자에게도 발생해서는 안 되겠죠.
총 4개 토지 중 메인이라고 볼 수 있는 2057-2(전) 이 농지이고 나머지 3개 필지는 도로입니다.
농지 매수는 농업경영을 목적으로 해야 하기에 농취증 발급 시 현 상태가 농지인지가 가장 중요한 판단요소입니다.
반드시 농취증 발급을 우선으로 해야하는 이유입니다.
일부 완강한 담당자는 농지로 사용되고 있지 않기 때문에 농취증을 발급할 수 없다는 답변을 하기도 합니다.
결국 농지로 원상복구 후 신청 하라는 뜻이죠.
하지만 이 논리는 이치에 맞지 않습니다. 현재 토지 소유권을 가지고 있지 않은 투자자 입장에서 어떻게 농지 원상복구를 할 수 있을까요?
그래서 담당 부서와의 협의를 통해 제출할 수 있는 것이 바로 '원상복구 계획서'입니다.
지금은 입찰자의 지위이기 때문에 원상복구가 어렵지만 낙찰자의 지위로 상승하면 원상복구를 진행하겠다는 확약서를 제출한다고 생각하시면 됩니다. 법정 양식은 없습니다. 내용에 대한 제약 역시 없습니다.
다만 담당자에게 내가 이 토지의 소유권을 얻게 되면 농지로 원상복구하겠다는 정확한 의지만 보여주면 됩니다.
위 내용이 이 토지의 농취증을 얻기 위해 제출한 원상복구 계획서입니다. 제출 후 담당자의 몇 번의 확인이 이어집니다.
"정말 이렇게 진행하실 수 있으세요?"
우리의 의지는 확고합니다. 실제 계획대로 진행할 것이기도 하고요. 물론 예상치 못한 상황으로 계획과 다르게 흘러갈 수도 있습니다.
하지만 우리의 노력이 증명된다면 계획서대로 진행되지 않는다 해도 농지법 위반에 해당하지 않습니다. 충분히 소명 가능한 부분입니다.
결국 위와 같이 농취증 발급을 받고 입찰에 참여할 수 있었던 물건입니다.
투자대상 토지, 즉 지목은 농지이지만 현재 농지로 사용되고 있지 않은 부분은 투자자의 의도도 잘못도 아닙니다.
하지만 농취증을 받기 위한 노력은 오롯이 투자자의 몫입니다.
가치있는 토지지만 농지이기에 망설임이 있습니다. 하지만 농취증 발급의 한계를 넘을 수 있다면 그에 대한 기회는 여러분들의 것입니다.
원상복구 계획서를 통해 농지의 제약을 넘어 새로운 기회를 맞이할 수 있는 여러분들이 되었으면 하는 바람으로 오늘 글을 마치겠습니다. 감사합니다.
부동산태인 칼럼니스트 토지해설가 한팀장
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