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누가 실제 거주하는 임차인일까? 도곡동 다세대주택 경매
강남구 도곡동에 소재하는 다세대주택의 권리분석 및 물건분석을 의뢰한 분이 있었습니다. 입찰을 했지만 패찰하셨는데요 그런데 현재 경매는 절차가 정지된 상태라 취소가 될 가능성이 높아 보이는 상태라 낙찰을 받으셨더라도 소유권 취득은 불투명한 상태입니다.
문의하신 내용은 집합건물인 다세대주택에 임차인 세대가 두세대가 있어서 인데요. 매각명세서에도 약간 헷갈리게 되어 있는 부분도 있긴 했습니다. 어떤 내용인지 퍼즐을 맞춰보겠습니다.
1. 입지
3호선 매봉역 북측인근에 입지해 있는 역세권 다세대주택 입니다. 해당물건 북측으로는 매봉산이 있습니다.
2. 물건개요
감정가 대비 1회 유찰된 상태의 물건입니다. 사진을 보니 빨간벽돌집이라 연식은 좀 된 주택임을 알수 있습니다.
전용면적이 약19평이라 다세대주택 치고는 면적이 넓은 편입니다. 배당요구종기일은 24년 4월 16일입니다.
3. 권리분석
말소기준권리는 전*식 강제경매개시기입등기 입니다.
말소기준권리보다 앞선 등기상 권리는 없으나 전입신고가 빠른 임차인이 있습니다.
그런데 첫번째 임차인과 보증금이 동일한 두번째 임차인도 있습니다. 두번째 임차인은 전입신고 날짜를 보니 대항력이 없습니다.
경매개시 후 진행된 집행관 현황조사서를 보니 첫번째 임차인을 만난것으로 되어 있습니다.
매각물건명세서에는 첫번째 임차인이 보증금을 모두 변제받고 전출한 것으로 되어 있고 배당요구를 철회한 것으로 되어 있습니다. 배당요구 철회일은 24년 4월 4일로 배당요구종기일인 24년 4월 16일 이전에 했습니다.
약간 알쏭달쏭하게 되어 있습니다. 보증금은 모두 돌려 받았는데 집행관은 첫번째 임차인을 만난것으로 되어 있습니다.
현재 점유자는 첫번째 임차인일까요? 두번째 임차인일까요?
4. 사건 시간별 정리
결론부터 말씀드리면 현재 점유자는 두번째 임차인입니다. 사건개요를 시간별로 정리하면 다음과 같습니다.
두번째 임차인의 확정일자는 23년 6월입니다.
경매개시일은 23년 9월 11일이고 두번째 임차인의 전입신고일은 23년 10월입니다.
23년 6월 경 두번째 임차인은 등기상 문제가 없는 상태에서 임대차계약을 하고 임대차계약 잔금일에 잔금을 지급하면 임대인은 잔금을 받아 첫번째 임차인에게 보증금을 내어주고 입주를 하게 될 예정이었습니다.
그런데 임대차 계약을 한 후 잔금일 전에 강제경매절차가 시작이 되게 된 것입니다.
집행관이 첫번째 임차인을 만나게 된 이유는 임대차계약 잔금일 이전에 경매개시가 되고 임대차계약 잔금일 이전에 현장을 방문했기 때문입니다.
아직 보증금을 돌려 받지 못한 첫번째 임차인은 계속 거주중이었을 것이고 첫번째 임차인도 놀라 안내 받은데로 우선 배당요구를 한 것입니다.
임대차계약 잔금 전에 경매가 진행되어 두번째 임차인은 임대차보증금을 지급할지 말지 고민을 많이 했을 것으로 보이는데요.
문건접수내역을 보니 24년 3월에 두번째 임차인이 보정서를 제출하였고 첫번째 임차인이 신청철회서를 제출한 것으로 되어 있으므로 잔금은 지급했습니다. 보정서 내용은 첫번째 임차인은 보증금을 다 돌려 받고 이사한 임차인이라는 내용이 기재되어 있을 것입니다.
보정서 내용이 있으므로 경매법원에서는 매각물건명세서에 첫번째 임차인은 보증금을 모두 회수하고 이사를 갔다 라고 표시를 해 준것입니다.
그러므로 현재 점유자는 두번째 임차인이고 두번째 임차인은 앞서 보신바와 같이 대항력은 없는 상황이므로 권리분석상 전혀 문제가 없는 물건이 됩니다.
5. 두번째 임차인의 대응 및 정지된 내용
앞서 기록에 전세사기피해자 경매유예 기록이 있었습니다.
문건접수내역을 보니 이후에 경매유예등 신청과 세금 안분적용신청서가 있습니다.
임차인은 전세사기피해자 신청을 하였고 인정이 되어 위와 같은 조치를 취한것입니다.
이후 낙찰이 되었고 25년 11월 10일 채무자는 강제집행정지결정정본을 받아 경매절차를 중지시켰습니다.
6. 관련사건내역
강제경매는 집행권원에 의한 경매라 경매신청의 원인이 된 사건등을 찾아 볼수 있습니다.
2021년도 공정증서로 판결을 받아 경매신청을 했습니다.
경매신청의 원인이 되는 판결문 사건번호가 서울 중앙지방법원 2023가단133058 로 되어 있습니다. 이 사건번호로 한참을 찾았는데 법원에서 잘못 기재를 해 줬습니다.
중앙지방법원 사건이 아니라 인천지방법원 부천지원 사건이었습니다. 관련 사건을 찾아 판결문을 열람해 봤습니다.
판결문에는 원금이 1억원입니다. 공정증서에는 원금이 2.6억원이었으나 실제 오고 간 돈이 1억원이라 1억원과 연3.5%의 이자만 인정이 되었습니다.
이 사건은 대법원까지 갔으나 심리불속행기각으로 종결되었습니다
관련사건 내역 두번째에 2025가단 사건번호는 낙찰후 강제집행절차중지명령이 되었는데 중지명령의 원인이 된 청구이의소송 사건번호라고 보시면 됩니다.
(접수된지 얼마 되지 않아 제3자는 아직 관련 내용을 볼수 없습니다)
7. 내부구조도
매봉역 역세권에 방3인 구조라 실수요자 입장에서도 욕심이 날만한 물건이었습니다.
보증금을 다 돌려 받았다고 되어 있으므로 쉽게 분석을 해 볼수도 있지만 돌다리도 두들겨 건넌다는 심정으로 차분하게 하나씩 퍼즐을 맞춰 보면서 분석을 한다면 더 안전하게 해당 물건을 취득할수 있을 것입니다.
경매사건에는 정말 다양한 형태의 임차인들이 있으므로 기본적인 권리분석요령을 익힌 후에는 하나씩 유형별로 케이스 스터디를 해 놓으시면 좋습니다.
부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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