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경매개시 결정 무렵 다시 생긴 유치권 낙찰자에게 대항할 수 있을까
작성자 : 박승재 변호사	분야 : 법률	등록일 : 2025. 11. 12	조회 : 59
경매개시 결정 무렵 다시 생긴 유치권 낙찰자에게 대항할 수 있을까 안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 유치권은 한 번 성립만 하면 공사업자 등 유치권자에게 매우 강력한 방패가 됩니다. 선순위 담보권보다 나중에 성립했더라도 실제로는 먼저 돈을 받아갈 수 있어 담보물권 질서를 흔들 수 있기 때문에, 법원은 성립 요건을 대단히 엄격하게 봅니다. 그리고 경매 절차에서 낙찰자에게 유치권을 주장하려면 경매개시결정 전에 이미 유치권이 성립해 있어야 합니다. 그렇다면 공사업자에게 유치권이 일단 성립한 뒤, 당사자들이 공사대금 변제기를 한 달 유예하기로 합의함으로써 기존 유치권은 소멸한 후 한 달이 지나 다시 변제기가 도래해 요건을 모두 갖추자 유치권이 재성립한 사례에서, 그 한 달 사이에 경매개시결정이 내려졌을 경우에는 어떨까요? 관련법령은 다음과 같습니다. 민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 판례는, 민사집행법 제91조 제3항은“지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”고 규정합니다. 반면 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”고 하여, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 성립 시기에 관계없이 매각으로 소멸하지 않는다고 봅니다. 다만. 경매절차가 이미 개시된 뒤에야 비로소 그 부동산에 대해 유치권을 취득하게 되었다면, 이를 무제한으로 낙찰자에게 대항하도록 허용하면 경매절차의 신뢰와 안정이 심각하게 흔들립니다. 환가의 신속·적정성도 훼손되고, 이해관계인에게 예상치 못한 손해를 줄 수 있지요. 그래서 대법원은 개시결정등기 후 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 취득한 유치권은 낙찰자에게 행사할 수 없다고 보았습니다. 결국 위 사안을 살펴보면, 유치권자는 개시결정 전후로 계속 점유했고, 변제기 유예 이전에 이미 변제기가 도래하여 개시결정 전에 유치권을 취득했다고 볼 여지가 있고, 이후 개시결정 후 변제기가 다시 도래하여 재차 유치권 취득 상태가 되었으며, 그 사이 유치권자는 집행법원에 유치권을 신고하였습니다. 나아가 유치권 존재 확인판결이 확정되어 매수인 등도 유치권의 존재를 알았던 것으로 보이며, 거래당사자가 이를 고의로 작출했다는 정황도 없습니다. 이러한 사정들을 종합하면, 유치권자의 유치권의 행사를 허용하더라도 이해관계인에게 예기치 못한 손해를 주지 않고, 집행절차의 법적 안정성도 해치지 않으므로, 피고는 경매절차의 매수인(원고)에게 유치권을 주장할 수 있다고 판단하는 것이 타당합니다. 부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사
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