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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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공유물분할과 형식적 경매란?
분야 경매 조회 381


공유물분할과 형식적 경매란?





서울시 강남구 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동이 다음 <그림>과 같이 지난 2021년 3월 3일 매각기일에 서울중앙지방법원 경매4계에서 매각되었다. 그 결과, 1개 동은 최저경매가 80,789,327,600원이었으나 105,410,000,000원에 매각되었고, 다른 1개 동은 최저경매가 105,577,000,000원이었으나 138,999,900,000원에 매각되었다. 과연 어떻게 된 것일까?










(출처: 부동산태인, 대한민국법원 경매정보)



비밀은 바로 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있다. 바로 위의 <그림>을 자세히 보면 사건명에 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 표시되어 있다. 그런데, 어째서 공유물분할이고, 왜 경매일까?

아래 등기사항증명서를 살펴보면, 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동 모두 소유자가 2명임을 알 수 있다. 2명이 각각의 빌딩을 지분에 의해 공동으로 소유하고 있다. 그러다가 어떠한 사정에 의해 현금이 필요했으리라.

그렇다면 이 건물들을 일반 부동산시장에서 정상적으로 매각했을 수도 있는데 왜 경매처분하려고 하였을까? 아마도 공동소유자간 협의가 잘 안되었기 때문에 부득이하게 경매시장에 의지했으리라. 그래서, 공유자인 김○○씨가 법원에 공유물분할청구소송을 하고 승소판결을 통해 경매를 신청하였을 것이다. 이것은 등기사항증명서를 통해 김○○씨가 공유자이면서 동시에 경매를 신청한 채권자임을 곧바로 알 수 있다. 즉, 경매형식을 빌어서 김○○씨가 본인의 지분을 현금으로 회수하려고 한 것이다. 이것이 바로 형식적 경매이다.








(출처: 부동산태인, 대한민국법원 경매정보)



이처럼, 공유물분할을 위한 형식적 경매는 공유물을 그 가치에 의해 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매이다. 민법 269조 2항, 278조, 1013조 2항에 의한 경매가 여기에 해당된다. 민사집행법 274조에서 “유치권에 의한 경매와 민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다”고 되어 있는데, 이것이 넓은 의미의 형식적 경매이다. 여기서 “민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매”만을 보면, 좁은 의미의 형식적 경매에 해당된다.

공유물분할을 위한 형식적 경매인 경우에는 공유자 우선매수신고를 할 수 없다. 법적인 차원에서 공유물분할을 위한 형식적 경매를 파고든다면 난해할 것이기 때문에, 자세한 설명은 이 정도로 마치고자 한다. 일반인이 부동산경매에 참여하고자 할 때, 앞에서 사례로 든 것처럼 공유물분할을 위한 형식적 경매사건도 종종 나타날 수 있음을 알아두는 것이 좋을 것 같다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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