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공유지분 경매 총정리
[경매의 대상이 되는 공유지분]
1개의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 경우가 있는데 민법에서는 이런 공동소유의 유형을 공유, 합유, 총유로 구분하고 있다. 민법상 합유 (동법 제271조), 총유(동법 제275조)와 조합재산 (동법 제704조)은 지분경매의 대상이 아니다. 합유(合有, joint ownership)는 조합재산이나 신탁재산이 여기에 해당되며 이 경우 지분처분의 자유가 없다. 구성원은 재산에 대해 지분을 가지지만, 특정한 공동목적하에 결합되어 있기 때문에 지분의 양도가 제한되고 조합이나 신탁이 종료될 때까지 물건의 분할청구를 할 수 없다. 총유(總有)는 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 형태로서 즉 지분이 없다. 문종, 종중과 같이 여러사람이 하나의 단체를 이루어 물건을 소유한 형태이다. 오직 단체만이 물건의 관리, 처분을 할 수 있고, 구성원은 이를 사용, 수익만 할 수 있다.
부동산에 관한 민법상 공유지분 (민법 제262조) 중 기타 재산권에 대한 강제집행의 예에 의하도록 특별히 규정한 것을 제외한 것이 경매의 대상이 된다. 특별히 규정한 것이란, 민사집행규칙 제129조 (자동차의 공유지분), 동법 제130조 (건설기계의 공유지분), 동법 제106조 (항공기의 공유지분)는 집행법 제251조 의 기타 재산권에 대한 강제집행의 예에 따라서 일괄매각의 절차를 밟는다고 규정하고 있다. 이러한 것들을 제외한 것이 경매의 대상이 되는 공유지분이다.
[지분압류]
동산에 대한 지분압류는 채무자와 다른 공유자에게 압류통지를 하고, 공유자 전원에게 송달된 때 압류효력이 발생한다. 부동산에 대한 지분압류도 다른 공유자 전원에게 송달이 되면 압류효력이 발생한다. 다만, 등기등록을 하여야 할 경우에는 압류통지의 송달 또는 등기등록이 된 때 압류의 효력이 발생한다. 그러나, 경매법원이 다른 공유자에게 경매신청이 있음을 통지하지 아니하였다 하더라도 (통지는 공유자에게 우선매수청구권을 보장하기 위한 규정일 뿐이므로) 이를 사유로 경락허가결정에 대한 항고이유로 주장할 수 없다. (대결 1992.3.13.,91마758)
[공유자우선매수권]
(관련 규정) 민사집행법 제140조는 공유자의 우선매수권을 규정하고 있다. 부동산의 공유자는 대부분 인적인 유대관계를 가지고 있는 경우가 대부분인데 경매로 인해 소유자가 달리 된다면 공유물의 관리에 어려움이 가중된다는 것을 방지하기 위한 것(대결 2011. 8. 26. 2008마637 )을 입법화한 것이 공유자우선매구권이다.
(우선매수신고는 매각기일 종결전까지) 민사집행규칙 제76조 제1항에 의해 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 보증금은 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 되며 매수신고와 동시에 제공할 필요는 없다((대결 2002. 6. 17. 2002마234)
[공유지분 매수후 처분방법]
매매나 경매로 공유지분을 매수하였다면 이를 (1) 일반에 매매로 매각, (2) 다른 공유자에게 매각, (3) 다른 공유자와 더불어 공유지분전체를 매각, (4) 공유불분할청구소송을 통해 현물확보나 현금화 등의 방법으로 처분할 수 있다. 물론 해당 부동산에서 나오는 수익을 향유하면서 계속 보유하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
[공유물분할청구소송과 공유물분할의 환가를 위한 형식적 경매]
(공유물분할청구소송이란?) 공유자 간에 공유물 분할여부나 분할의 방법에 관하여 당사자간에 임의로 협의가 이루어지지 않는 경우에는 공유물 분할청구권을 가지는 1인 이상의 공유자는 공유물 분할의 자유를 실현하기 위해 나머지 공유자들을 상대로 공유물 분할 청구소송을 제기할 수 있다. 이때 소송을 제기하는 공유자는 원고, 나머지는 피고가 된다. 공유물분할소송은 법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 결론이 난다. 현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것이고, 가격분할은 매각하여 지분만큼 현금으로 나누는 것이며, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물을 나머지는 현금으로 배상하는 것이다.
(공유물분할청구소송시 주의점) 공유물분할소송은 공유자 전부가 소송의 당사자되는 필요적 공동소송이기 때문에 공유자가 너무 많으면 소송이 매우 지연될 수 있고 따라서 현금화자체가 어려워질 수 있으므로 공유자가 너무 많은 지분권 경매는 피하는 것이 좋다. 공유물분할소송이 현물분할로 판결이 난다면 해당 부동산위의 각종 권리가 소멸되지 않는다는 점도 기억해야 한다.
(공유물분할의 환가를 위한 형식적 경매) 분할의 방법은 현물분할이 원칙이지만, 일정한 경우 법원이 물건의 경매를 명하여 경락대금으로 환가하여 대금분할하는 방법에 의할 수 있다. 이러한 경매를 형식적 경매라하며, 담보권 실행을 위한 경매를 준용하도록 하고 있다. 공유물분할을 위한 (형식적) 경매시 경매를 제기하는 공유자는 채권자, 나머지는 소유자로 형식상 불리워지기도 하나 우리가 일반적으로 말하는 채권자나 채무자는 아니라고 할 것이다.
(공유물전체에 대한 경매시 공유자우선매수권은 인정되지 않는다) 공유물의 분할을 위해 취해지는 소위 공유물 분할을 위한 형식적 경매(공유물분할청구소송의 결과로 진행되는 경매)에서 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다(대결 2008. 7. 8. 2008마693,694). 공유자우선매수권이 공유물관리의 효율성을 추구하기 위해 생겨난 권리인데, 공유물전체에 대해 경매가 진행이 된다면 경매가 완결된 후에도 공유물관리라는 문제가 발생할 수 없기 때문이다. 이에 따라 공유물전체에 대한 형식적 경매시에는 민사집행법 제139조의 공유자에 대한 통지의무와 제140조의 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다(대결 1991. 12. 16. 91마239).
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범
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