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(주) 이웰에셋 이영진 대표/부동산연구소장

현) ㈜이웰에셋 대표/부동산연구소장
현) 가천대/세종사이버대/사이버한국외대 초빙교수
현) 한경닷컴, 경기일보 칼럼니스트

저서:
이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어)
돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어)
손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

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1684억원 경매가액이 580억원까지 떨어진 사연, 제도개선도 필요
분야 경매 조회 594
1684억원 경매가액이 580억원까지 떨어진 사연, 제도개선도 필요









종교법인 소유 초대형 규모의 교회에 대한 부동산경매가 진행 중이다. 재단법인 대한예수교장로회 서울노회유지재단이 소유하고 있는 서울 소재 부동산 10건(2018타경53051 참조)으로 이중 교회가 9건, 사택으로 이용되고 있는 단독주택이 1건이다.



이 10건의 부동산은 성동구에 5건, 광진구에 5건 소재해 있으며, 2018년 9월 4일에 경매개시결정 돼 2020년 11월 9일 경매시장에 처음으로 등장한 이후(당시 매각기일이 변경됨) 변경(총 4회)과 유찰(총 5회)을 거듭하다가 오는 10월 12일에 광진구 광장동 소재 단독주택을 제외한 9건에 대한 6회차 경매(유찰 기준)가 각각 진행될 예정이다. 단독주택은 지난 8월 23일에 매각이 됐다가 불허가된 이후 아직 매각기일이 지정되지 않았다.



경매를 위한 감정평가 당시(2018년 11월 기준) 10건의 감정평가액 총액은 약 1684억원이지만 3년이 흐른 지금 시점에서의 시세는 그간의 부동산가격 상승세를 감안할 때 감정평가액보다 최소 50% 이상 높은 2500억원으로 추정된다.



10건의 토지 총면적은 19,153㎡(5,794평), 건물연면적은 35,398㎡(10,708평)에 달한다. 공부상 면적이 아닌 제시외건물 면적 9,552㎡(2,889평)을 더하면 이보다 규모는 훨씬 더 커진다. 10건 중 규모가 가장 큰 교회는 성동구 행당동에 소재한 무학교회본당으로 대지가 6,624㎡(2,004평), 건물연면적은 14,184㎡(4,291평, 제시외건물 면적 제외)이다.



[종교재단법인 소유 부동산 경매사례]











(출처: 부동산태인)



이들 물건의 대부분은 주택가 요지 또는 역세권에 위치해 있어 자산가치나 활용가치가 매우 뛰어나고 3년 전에 감정평가가 이루어진 탓에 일반 경매물건 같으면 최초경매시점에 매각이 됐음에도 남을 물건들이다. 그럼에도 불구하고 4-5회 이상 유찰되면서 최저경매가가 감정평가액 대비 34%(10건 평균 기준)까지 저감됐음에도 투자자들로부터 외면을 받고 있다. 어떤 사연이 있는 것일까?



문제의 핵심은 본건 경매부동산의 소유자가 일반인이 아니라 재단법인 대한예수교장로회 서울노유지재단, 즉 종교법인이 소유하고 있는 기본재산이라는 점이다. 종교법인, 학교법인, 의료법인, 사회복지법인 등 이른바 비영리재단법인이 소유하고 있는 부동산의 매각은 일반 부동산의 매각과는 다른 매각절차를 필요로 한다.



즉, 이러한 비영리재단법인이 소유하고 있는 기본재산을 처분(매매, 증여, 담보제공 등)하고자 할 경우에는 재단법인의 정관을 변경해야 하고 정관변경사항에 대해 주무관청(문화체육관광부, 보건복지부, 교육부 등)의 허가를 얻어야 그 효력을 발생하게 된다.(대법원 1966.11.29. 선고 66다1668 판결) 경매 역시 처분행위에 해당하기 때문에 매각결정기일(낙찰 후 7일)까지 매각에 대한 주무관청의 허가를 받고 그 허가서를 법원에 제출해야 한다. 허가서를 제출하지 못하면 매각이 불허가 되고 입찰보증금마저 몰수당하게 된다.



재단법인 소유의 기본재산(경매부동산)을 낙찰 받은 후 주무관청에 매각에 대한 허가를 신청하면 되는 것 아니냐고 쉽게 생각할 수 있지만 문제는 매각허가에 대한 신청을 할 수 있는 자가 매수인(낙찰자)이 아니라 채무자나 소유자, 즉 비영리재단법인(본건의 경우 대한예수교장로회 노인유지재단)이 할 수 있다는 점이다. 경매진행 중인 부동산에 대해 어느 소유자가 낙찰자를 위해 흔쾌히 주무관청에 매각허가를 신청해서 매각허가서를 받아주겠는가 말이다.



물론 비영리재단법인의 기본재산에 관해 담보로 제공할 당시 주무관청의 허가를 받았다면 그 담보권(근저당, 담보가등기, 전세권 등)의 실행으로 낙찰이 될 때 다시 주무관청의 허가를 필요로 하지 않는다는 판례(대법원 2019.2.28.자 2018마800 결정)도 있다. 그러나 이는 근저당 등 담보물권 실행을 위한 경매, 즉 임의경매에서 해당되는 사안으로 본건은 담보권 실행이 아니라 일반법인과의 채권채무관계에 기한 강제경매라는 점에서 위 판결을 적용할 여지가 없다.



이런 이유에서 본건 경매물건은 유찰을 거듭할 수밖에 없고 소유자의 이해관계인이나 또 다른 종교재단법인을 통해 우회적으로 낙찰을 받는 방법 외엔 원칙적으로 경매를 통한 매각 및 소유권이전 자체가 불가능한 소위 그림의 떡에 불과한 물건이다. 2017년 7월 7일에 경매개시결정이 내려져 2019년 10월 16일에 감정가 20억5000만원에 첫 경매(강제경매)가 진행된 후 8회 유찰, 2회의 낙찰 및 불허가, 2회의 변경을 거쳐 현재(2021.9.29. 변경)까지도 매각이 진행(최저경매가 1억1800만원, 최저가율 5.7%)되고 있는 사례(이천시 창전동 소재 사찰, 2017타경5971 참조)도 같은 이유이다.

낙찰 후 매각에 대한 주무관청의 허가라는 추후 요식행위가 강제경매를 통해서는 여하한 채권채무관계가 존재한다하더라도 비영리재단법인의 기본재산을 통해 채권을 회수할 수 없게 되는 결과를 초래하게 되는 셈이다 그러나 이는 채권의 신속한 회수 및 채권자와 채무자간 채권채무의 강제조정이라는 경매의 취지에도 크게 어긋난다.



임의경매나 강제경매를 불문하고 이미 경매가 개시되었다면 주무관청의 허가신청권을 매수인(낙찰자)에게 부여하거나 아예 경매신청 당시 법원의 경매개시결정을 주무관청의 허가로 간주하여 경매를 속행함으로써 채권자의 신속한 채권회수가 용이하도록 제도개선이 이루어지는 것이 경매의 취지에도 부합하지 않을까 한다.




부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)


경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자



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