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세종사이버대학교 부동산학과 김상범교수

현) 세종사이버대학교 부동산학과 교수/대학원장
현) 한국공공정책학회 회장

전) 대통령직속 민주평통자문회의 자문위원
전) 한국국방연구원 선임연구원
전) (주)디지털태인 부동산투자자문회사 상무이사

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유치권 총정리 Ⅱ
분야 경매 조회 2181
유치권 총정리





목차

유치권 총정리 1


1. 의의

2. 성립요건

3. 유치권 행사를 위한 점유의 방법 고찰

4. 유치권자의 권리

5. 유치권자의 의무




유치권 총정리 Ⅱ

6. 유치권이 소멸되는 경우와 불인정되는 경우

7. 유치권 행사의 효과

8. 유치권자에 대한 채무변제 시기




유치권 총정리 Ⅲ

9. 유치권자에 의한 경매신청시 고려사항

10. 경매에서의 유치권에 대한 고찰

11. 유치권에서 채권증명 주체





유치권 총정리 Ⅳ

12. 유치권 관련 소송의 유형

13. 상사유치권과 민사유치권관계

14. 유치권과 질권의 차이




6. 유치권이 소멸되는 경우와 불인정되는 경우

유치권이 소멸되는 경우
- 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸함

- 점유가 불법적인 행위로 이루어져도 유치권은 성립 안 됨. 예컨대 업무방해행위나 강압적 행위에 의해 점유를 획득할 경우 유치권이 불인정될 수 있음

- 유치권도 일종의 물권이므로 물권의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등으로 유치권은 소멸

- 유치권도 담보물권이므로 담보물권의 공통적 소멸사유인 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸


유치권이 인정되지 않는 경우
- 임차인이 소유주에 대하여 개보수비용이나 인테리어비용 청구권 즉 유익비용청구권에 기해 유치하는 경우 유치권이 인정되지 않음


- 공사업자가 해당건물이 아닌 다른 건물의 공사대금채권에 기해 유치하는 경우 유치권은 불인정됨


- 부동산 임대인(소유주)의 각종 의무를 이행하지 않아 생긴 손해배상청구권에 기한 유치권행사는 불인정


- 공사업자가 공사대금으로 대물로 변제받은 경우 유치권은 불인정


- 유치권자가 유치건물을 불법임대한 경우 유치권은 불인정 (민법 제324조 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공금지 위반)


- 현소유자가 아닌 이전 소유자의 채무에 기한 유치권은 불인정


- 경매개시결정 등기일이 지난 시점에 점유를 개시한 유치권은 불인정(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)


- 현황조사서상에 나타나지 않은 유치권도 불인정


- 유치권포기각서를 한 공사업자의 유치권은 불인정


- 단순한 개보수에 불과하며 부동산의 가치증가에 기여하지 못한 채권에 기한 유치권은 불인정될 가능성이 많음. 이런 경우는 사안별로 잘 살펴보아야 함


유치물을 점유하고 있는 동안은 그 권리를 행사하고 있는 것이므로 소멸시효는 진행되지 않음 (법 제326조)




7. 유치권 행사의 효과

민사소송법 제608조 제728조에 의하면 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다라고 규정하여,


즉, 낙찰자는 채무를 변제할 책임이 있을 뿐, 채무자는 아니라는 의미

채권자가 유치권을 행사하더라도 피담보채권의 소멸시효는 그와 관계없이 계속 진행됨(민법 제326조)




8. 유치권자에 대한 채무변제 시기와 변제방법

판례는 유치권자는 채무의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 유치권자가 먼저 공사비 등의 채권변제를 청구할 수 없다는 것이 판례


즉, 낙찰자는 채무를 변제할 책임이 있을 뿐, 채무자는 아니라는 의미


유치권자에게 그들의 채권액을 변제할 경우, 반드시 유치권 당사자에게 변제를 해야함. 법인인 경우 대표이사에게 함. 이는 변제금액이 유치권자에게 전달되지 않을 수도 있기 때문.


또한 임차보증금의 변제와 마찬가지로 유치권 변제와 명도는 반드시 동시에 하는 것이 좋음.



부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범




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