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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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부동산경매의 배당원칙은 무엇인가?
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부동산경매의 배당원칙은 무엇인가?









부동산경매시장에 성공적으로 참여하기 위해서는 여러 가지 지식이 필요하다. 그중에서도 부동산경매의 배당원칙을 알아둘 필요가 있다. 어떠한 배당원칙에 의해 부동산경매의 매각대금(낙찰대금)이 배당되는지를 알아야 손해보는 확률이 적어질 것이기 때문이다. 아는 만큼 보이는 법이다.




나라마다 사회문화적 특성이 다르기 때문에 배당원칙은 다를 수 있다. 현행 우리나라의 민사집행법 제145조에서는 경매에 의한 매각대금의 배당을 명시하고 있다. 첫째, 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다. 둘째, 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법∙상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.



이러한 민사집행법 하에서 실제로 판례(대법원 1992. 3. 27, 선고, 91다44407, 판결; 대법원 1994. 11. 29, 자, 94마417, 결정)와 실무에서는 대체로 3가지의 배당원칙을 적용하고 있다. 이것을 간략히 설명하면 다음과 같다.



첫째는 안분배당(평등배당)의 원칙이다. 이것은 주로 일반채권자들 사이에 배당순위가 같을 때 적용하는 배당원칙이다. 일반채권들은 설정 순위에 상관없이 동순위로 배당된다. 채권금액의 비율대로 매각대금을 평등하게 배당한다. <표1>에서 보듯, 가압류채권자 A와 B는 채무자(보통 소유자)로부터 받을 돈이 각각 9000만원과 6000만원으로서 매각대금 1억원을 5000만원 초과한다. 따라서, 모두 받지 못하고 채권금액의 비율대로 가압류채권자 A는 6000만원[=1억원×(9000만원/1.5억원)]을 배당받고, 가압류채권자 B는 4000만원[1억원×(6000만원/1.5억원)]을 배당받는다.










둘째는 순위배당의 원칙이다. 이것은 주로 담보물권의 효력을 가진 권리는 물론, 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인에게 적용하는 배당원칙이다. 등기사항증명서에 설정된 근저당과 같은 담보물권의 설정순위에 따라 또는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날짜의 순위에 따라 차별적으로 배당한다. 따라서 권리의 설정순위 등이 매우 중요하다.



<표2>에서 보듯, 비록 임차인과 근저당의 권리설정순위가 같으나, 임차인의 대항력이 전입신고 다음날인 5월 6일 0시에 발생하기 때문에 배당순위는 근저당에 후순위로 밀린다. 따라서, 근저당권자가 1순위로 6000만원을 배당받는다. 임차인은 매각대금 1억원 중에서 6000만원을 제외한 나머지 4000만원을 배당금액으로 받게 된다.






셋째는 흡수배당의 원칙이다. 이것은 안분배당과 순위배당의 혼합방식이라고 할 수 있다. 흡수배당은 1차 흡수로 끝날 수도 있고, 2차 흡수까지 진행될 수도 있다. 2차까지 흡수배당할 경우에는 순환배당이라고도 부른다. 여기서는 1차 흡수로 끝나는 간단한 예를 들어보고자 한다.



1차 흡수배당의 예는 <표3>과 같이 권리설정순위가 가압류-근저당-가압류로 되어 있을 경우이다. 담보물권인 근저당보다 먼저 권리설정된 가압류 A가 있어서 매우 곤혹스럽다. 가압류는 비록 채권이지만 근저당권등기 이전에 먼저 등기가 되면, 가압류의 처분금지효력 때문에 근저당은 가압류채권자에 대해 상대적으로 무효가 된다(대법원 1994. 11. 29., 자, 94마417, 결정). 그러나, 후순위의 가압류 B에 대해서는 근저당권자가 자기의 채권액 한도내에서 추가로 배당금액을 흡수할 수 있다.



부연설명하면, 선순위 가압류 채권자 A와 근저당권자 그리고 후순위 가압류 채권자 B의 채권액에 비례해서 매각대금 1억원에 대해 안분배당하면, 가압류 A는 3750만원[=1억원×(9000만원/2.4억원)]을, 근저당권자는 2500만원[=1억원×(6000만원/2.4억원)]을, 가압류 B는 3750만원[=1억원×(9000만원/2.4억원)]을 배당받는다. 그러나, 근저당권자는 후순위 가압류 B로 부터 부족분인 3500만원까지 추가로 흡수할 수 있고 최종적으로 6000만원을 배당받을 수 있다. 반면, 후순위 가압류 B는 비록 3750만원을 안분배당 받았으나 담보물권인 근저당권자에게 3500만원을 흡수당해서 최종적으로 250만원밖에 배당받지 못한다.






지금까지 부동산경매에서 알아야 할 배당의 3원칙에 대해 간략히 살펴보았다. 채권자이든 낙찰자이든 채무자이든 일반인이든 이러한 배당원칙에 대해 잘 알아두어야 손해보는 일이 적을 것이다. 나아가 성공적인 경매의 기쁨을 맛보게 될 것이다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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