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무상임차인 각서가 있다면 확인해야 할 사항
아파트 경매 물건들을 보다보면 무상임차인 각서 제출되어 있는 사건들을 종종 볼수 있습니다. 과거에는 입찰자들이 직접 금융기관에 문의하여 일일이 확인하거나 했지만 최근에는 부실채권시장이 커지면서 채권자가 은행이 아닌 부실채권 양수인으로 변경된 경우들이 많습니다.
이들 회사는 부실채권을 매입해서 경매절차에서 높은 금액이 낙찰이 되면 매입금액과 배당금액의 차이가 수익이 되고 또는 매입한 금액보다 높은 금액에 제3자에게 매각을 하여 수익을 실현합니다. 결국 경매에서 높은 금액에 낙찰이 되거나 제3자에게 높은 금액에 매각을 하기 위해서는 경매권리분석상 문제가 없어야 할 것인데요. 대출당시 전입신고가 먼저 되어 있는데 진정한 임차인이 아니라면 주민등록등본이나 무상임차인각서 등을 받고 대출이 실행되는 경우들이 대부분이라 경매진행시 이러한 서류들이 있다면 채권자측에서 경매법원에 적극적으로 소명하고 있습니다.
얼마전 하남시 덕풍동에 소재하는 하남더샵 센트럴뷰 아파트가 경매가 진행이 되었었습니다.
말소기준권리는 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액이 10억원이 넘는데요. 경매감정평가금액보다 높습니다. 코로나 시기 가격이 고점에 있을 때 담보가치가 평가되어 대출이 나간 것으로 보입니다. 현재는 대출 당시보다 가격이 하락한 것으로 추정됩니다.
그런데 말소기준권리보다 빠른 전입세대가 있습니다. 진정한 임차인이라면 저축은행에서도 대출을 많이 해 줄수 없었을 것으로 보이는데요
물건명세서를 보니 말소기준권리보다 먼저 전입신고가 되어 있는 임차인 세대에 대한 정보가 있습니다. 채권자측으로부터 지난 4월 무상거주확인서가 제출되었다는 내용입니다.
그러면 이렇게 무상거주확인서가 제출된 경우 안심하고 입찰을 해도 될까요? 거의 대부분은 문제가 없겠지만 혹시 문제가 생길수도 있으므로 내용을 확인하고 입찰여부를 결정하셔야 합니다. 관련내용은 채권자측에 문의를 해 보시면 됩니다.
먼저 확인할 내용은 무상거주확인서 작성자가 누구인지입니다. 소유자가 작성했는지 임차인으로 보이는 전입세대주가 작성했는지를 확인해 보셔야 합니다. 당연히 소유자가 작성한 경우보다는 임차인으로 보이는 사람이 직접 작성해야 효력이 더 강합니다. 그 다음 확인할 내용은 본인확인은 어떤 방법으로 했는지 인데요. 인감증명서를 받아 놓은 경우가 가장 확실하다 하겠습니다.
대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결
[ 건물명도 ] [공2017상,73]
【판결요지】
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.
무상임대차확인서 또는 무상거주확인서에 대한 판례들의 추이는 담보가치 조사시에는 임차인이 아니라고 했다가 경매절차에서 대항력을 주장하는 것은 신의칙 위반으로 대항력 주장을 인정해 주지 않고 있습니다.
무상거주확인서나 무상임대차각서가 있는 경우 말소기준권리보다 앞서 전입신고가 되어 있는 세대가 있더라도 대항력을 깨트릴수 있지만 무상임대차확인서등이 작성된 경위, 내용등을 파악해야 더 안전하게 인도명령 등을 통해 목적을 달성할수 있을 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표
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